存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经

　　作者：王晨婷

　　“存量房贷(dài)降到多(duō)少你才不提前还贷？”这是最近社交网络上时常被讨论的话题。

　　新房利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率(lǜ)平均达逾4.1%。80个基点(diǎn)的差距下(xià)，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，大行房贷规模缩水、个(gè)人住房贷款(kuǎn)不良率抬(tái)头。近期，市场关于存量(liàng)房贷降息的讨论再起，有消(xiāo)息称，存量按揭(jiē)客(kè)户(hù)有望与银行重新协商房贷(dài)利率。

　　9月5日，关于招(zhāo)商(shāng)银行APP北京地区开始测试“存量房贷(dài)利率调整”功能的消息，也引(yǐn)起不少关注。对此，招商银行方(fāng)面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷(dài)利率调整”是去年上线的功能，针对(duì)的是上轮房(fáng)贷利(lì)率调整业务的办理(lǐ)，并非(fēi)当前市场讨论的本轮房贷利率调整。

　　还有消息称，也可以将现(xiàn)有按揭贷款直接转入其他银(yín)行(xíng)，并重新签订按揭合同。据(jù)称，该方案可能对首套和二套都适用(yòng)，首次下调(diào)可能发生(shēng)在未来(lái)几周内。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷(dài)利率。

　　但存量房贷降息，压力与动力并存，首当(dāng)其冲的就是拖累银行(xíng)息差。招商银(yín)行行长王(wáng)良(liáng)日前明确表示，该政策还没有得到确认，如果落地将对银行业的存量按揭利(lì)率带来一定负面的影响。

　　百万(wàn)房贷有望(wàng)少还12万

　　事实上，存量房贷降低并不是新(xīn)鲜事。在去年9月，存量(liàng)房贷(dài)利率已经进行过一次统一调整。

　　当时的政策主要面向存量(liàng)首套房，要求存(cún)量房贷下调(di存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？ào)后的LPR加点不能低于发放时(shí)的城市下限。央行指出，政策实(shí)施首周有98.5%符合条件(jiàn)的存量首(shǒu)套房贷(dài)利率完(wán)成下调，合计4973万笔、21.7万(wàn)亿元人民币、平(píng)均(jūn)降(jiàng)幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元。

　　按照央行发布的《2023年第(dì)四季度中国货(huò)币政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万(wàn)亿元存(cún)量房贷的利率完成下(xià)调，调整后加权平均利率(lǜ)是4.27%。

　　如果具体到(dào)借(jiè)款人，按照100万元(yuán)按揭(jiē)贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp，估算可降低借款人月供约400元，节约月供和总还(hái)款额约5%。

　　若新一轮存量房贷降息落地，可能会降(jiàng)多少？

　　开源证券首席(xí)宏观分析师何宁在接受时代(dài)财经采访时认为(wèi)，若调降存(cún)量房贷利率，潜在空(kōng)间或(huò)2倍于(yú)2023年9月。具体(tǐ)的操作可能涉及两方面，一是面向存量(liàng)非首套房、类似于2023年9月的补降，存(cún)量非首套房贷(dài)规模约(yuē)15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二种可(kě)能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿(yì)元-1515亿元。

　　如果(guǒ)假设全部(bù)按揭贷(dài)款(kuǎn)利率通过转按揭和自主调(diào)整(zhěng)的形式下调至新发放利率水平，中金研报(bào)估算，存量按揭利率平均下调约60bp，估(gū)算减少(shǎo)借款(kuǎn)人利息支出每年约2400亿元(yuán)。

　　按照100万元按(àn)揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率(lǜ)下调60bp估算可降(jiàng)低借款人(rén)月供约340元，总(zǒng)还款额大约能省下12万元。

　　房贷降(jiàng)息博弈

　　上(shàng)海首席经济学家金融发展中心(xīn)副主(zhǔ)任刘煜辉近期表示，中国(guó)应该(gāi)大幅度地降低(dī)存(cún)量房贷（38万亿元）的利息水平，甚至完全可(kě)以(yǐ)与10年期和30年期的长期(qī)国债利率绑定。因为中国没有完备的个人破产制度，与国际上通行做(zuò)法比较，中国的银行(xíng)承担的风(fēng)险实际上是要小很多的。

　　然(rán)而，备受期待的存款(kuǎn)房(fáng)贷降息(xī)想要落地，还存在不少压力。

　　国盛金融研究团队预测，若存量(liàng)房(fáng)贷利率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息(xī)差产生约6bps的负向影响，对净利(lì)润增速影响约-5.3%。

　　净息差，一般用以(yǐ)衡量银行(xíng)生息(xī)资产的获利能力(lì)，也就是赚钱的能力，是银行核心的效益性指标之一，而净息差降低，则意味着银行从传统存(cún)贷业务(wù)中(zhōng)获取的(de)利润在持续减少。

　　近期，银(yín)行净息差逐渐止跌，但仍(réng)处(chù)历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股(gǔ)上市银行的平均净息差(chà)为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行(xíng)净(jìng)息差低于(yú)1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研报认为，虽(suī)然存量按揭利率的可能调整对银(yín)行息差形成影响，但假设负债成本同(tóng)步(bù)调整，预计对于息(xī)差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即使不调(diào)整存量(liàng)按(àn)揭利(lì)率，居民可能(néng)仍在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等(děng)方式对(duì)银行息差形成压力。”研(yán)报称，息差能否企稳，根本上取决于(yú)居(jū)民是否通过偿债压(yā)力降低实现信贷需求的改善。

　　提前还贷的现象“风靡(mí)”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的高(gāo)位，还可能存(cún)在使用消费和经营贷置换按揭的(de)空间。在提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率在一定(dìng)程度上对银行和借款人来说(shuō)是“双赢”，也能释放更(gèng)多消费活力。

　　但若(ruò)考虑“转按揭”，银行要面临的压力或许更大。

　　转按揭，简单来说，是将目前房(fáng)贷换成其他银行利(lì)率更低的房贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可(kě)能会把银行的按揭利率拉得更低(dī)，或跌至2.1%-2.3%，对银行(xíng)利润影响严重。她预计，目前不会完(wán)全(quán)开放(fàng)转换按揭，但若最终要市场化的(de)话，相信会朝着此方向发展。

　　招商银行行长王良日前(qián)在业绩发布会上表示，招行还没有接(jiē)到宏观(guān)按(àn)揭管理部门，人民(mín)银(yín)行或者(zhě)国家金融监督(dū)管理总局的(de)意见，也没有征求过银行意见。“这方(fāng)面政策推出的话，对银(yín)行业的存量按揭利率带来一定负(fù)面的影响。宏(hóng)观管理部(bù)门会(huì)做好充分论证和研究，推出这样的(de)政(zhèng)策。”王良表示。

　　广东(dōng)省城乡规划院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，尽可能(néng)一次性降到中长期定期存款利率的水(shuǐ)平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减少提前还(hái)贷，鼓(gǔ)励按揭买房。

　　“尽管此举可能降低银行利率，但可以(yǐ)减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利(lì)率低了，总利润也是不变的，而且资金(jīn)成本也下(xià)降了。对商(shāng)品房销(xiāo)售的影响，趋势上无法扭转，但斜率上可(kě)以缓解(jiě)下滑。”李宇嘉对时(shí)代财经说。

　　对于(yú)借款人来说，比起期待存存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？量房贷利率的(de)调整，目前更现实的方式或许是“商转公”。

　　近期(qī)，已有山东青岛、江(jiāng)西(xī)赣州、安徽宣城等(děng)近30个城市的住房公积金中心发布“商转公(gōng)”政策，借款者可(kě)根据相关规(guī)定，将部分或全部商贷转换成公积金贷款。

　　以商贷利率3.95%为(wèi)例，公积(jī)金贷款首套利率(lǜ)为2.85%，选择等额(é)本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金(jīn)贷款月供比商业贷款减少365.88元，一(yī)年(nián)节省4390元，30年将节省(shěng)13.17万元。

　　存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？目前，北上广尚未(wèi)跟进“商转(zhuǎn)公”政策。今(jīn)年(nián)5月，广州住房公积金管理中心曾在回复居民问询时表示，目前国内开展“商转公”业务的城市(shì)除深圳，基本均为体量较小的城市，北(běi)京、上海均未开展此项业务。

责任编辑：王馨(xīn)茹

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