楼市库存降了！

本(běn)报记者庄灵辉卢志坤北京报道

随着新开工面(miàn)积回落及各类去库存政策(cè)持续推进(jìn)，楼市库(kù)存(cún)规模终迎下降(jiàng)。

近日，多家机构发布的数(shù)据显示，今年二季度以来，全国重点城市新房库存规模(mó)有所下降；近两个月(yuè)，重(zhòng)点城市二手房累计挂牌量及去化周期等(děng)也出现下(xià)降。但整体来看，新房及二手房市场去化周期(qī)仍处历史高位(wèi)，楼市(shì)去库存(cún)压力仍存。

多位受(shòu)访人士告诉《中国经营报》记者，供给(gěi)规模收(shōu)缩是目前库存下降的主要(yào)原因，但去化周期(qī)既受库存规模影响，也受市(shì)场销售速度等因素影响(xiǎng)，目前去化仍(réng)存较大压力。随着土地供应大(dà)幅缩量，市场正在进入(rù)自发去库存阶段，同(tóng)时也需支持政策(cè)进一步发力。

库存规模下降

多方数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，今年(nián)二季度以来尤其近两个月时间，楼市库存规模呈现较明显下降。

“观察百城(chéng)库存曲线，今(jīn)年二季度开始其下行(xíng)态势要更为明显。”上海易居(jū)房地产研究(jiū)院副院长(zhǎng)严跃进指出，今年7月份，全(quán)国(guó)百城(chéng)新建(jiàn)商品住(zhù)宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少3.5%。

麟(lín)评居住大数据研究院监测数据也显(xiǎn)示(shì)，今年8月份，其监(jiān)测(cè)的15个城市新房库存面积为(wèi)12258.75万平方米，环比微降0.1%，同比(bǐ)上升(shēng)2%。

同时根据中指研究院(yuàn)测算(suàn)，截至今年7月，全国(guó)住宅“已开(kāi)工未(wèi)售库存”为25.2亿(yì)平方米，较(jiào)去年年底回(huí)落5.2%，其中(zhōng)“竣工(gōng)未售(shòu)库存”为3.8亿平方(fāng)米。

从历史数据看，2015年新房“已(yǐ)开(kāi)工未售库存”规模达29.5亿平方(fāng)米，此后两年下(xià)降，2018年(nián)后再度攀升。2022年以来，楼市降温(楼市库存降了！wēn)明显，全国新房“已开工未(wèi)售库存”有所下降。

“与(yǔ)2016及2017年不同的是，当前市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新(xīn)开工的明显缩量。”中指研究院研(yán)究副总(zǒng)监徐跃进表示，2016—2017年随(suí)着市场销售提升、库存水(shuǐ)平下降(jiàng)，去化周期缩短，市场库存压力缓(huǎn)解；而目(mù)前虽然市场库存水平下降，但销售持(chí)续低迷，去化周期仍呈延长(zhǎng)态势，市场库存压力攀升。

“二季度以来(lái)新房库存规模(mó)下降主要得益于精准及(jí)时的购房宽(kuān)松政策。”严跃进(jìn)则认为，二季度开始，各地进一步放(fàng)宽首套房认定(dìng)标(biāo)准，陆续取消房价限价政(zhèng)策，进一(yī)步(bù)促进购房门槛和房价成本降低；同时各地陆续推出“以旧换新”、公积金等政策，全力促进新房去库存工作，系列支持政策对楼市去库存起到一定作用。

除新房外，近两(liǎng)个月二手房库(kù)存规模也有所下降。

麟评居住大数据研究院(yuàn)监测数据显(xiǎn)示，今年7月(yuè)份，其(qí)监(jiān)测的14个重点城市(shì)二手住宅挂牌量为229万套，环比下降0.8%，同比上升33.2%；8月份挂牌量为226万套，环比下降(jiàng)1.21%，同比上升12.3%。今年8月份，重点城市二(èr)手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，同比(bǐ)上(shàng)升(shēng)8.5%。

“7月开始，重(zhòng)点(diǎn)城市二手房整体挂牌量由升(shēng)转降，在去库存政策基调下，二手房挂牌量高位(wèi)回落，出现边际改善。”麟评居(jū)住大数据研(yán)究院首席分析师王小嫱表示，在去库(kù)存政策基调下，二手房挂牌(pái)量高位(wèi)回(huí)落，出现边际(jì)改善，预计后(hòu)续随着支持政策持续发力，存量挂牌房源有望持续改善。

去化压力仍存

库存规模下降(jiàng)的同时，受整体市场环境及销售规(guī)模等因素影响，楼市去化压力未降反增。

“今年8月份(fèn)，新房(fáng)去化周期为(wèi)18.5个月，较上月增加0.2个月。”王小嫱指出，总(zǒng)体来看，当前(qián)新房市场库存量(liàng)环比虽有(yǒu)所下降，但绝(jué)对值仍处于较高水平，去化周期也持(chí)续拉长，后续除进一(yī)步提高新房成交动力外，仍然需要(yào)“收储”政(zhèng)策的(de)积极跟进。

“从(cóng)去化周期来看，截至今年7月，‘已开工未售库存’去化周期约3.4年，较去年年底延长0.6年；‘竣工(gōng)未(wèi)售库存’规模(mó)约为3.8亿平方米，较2020年(nián)增长70.9%。”徐跃进表(biǎo)示，与“已(yǐ)开工未售(shòu)库存”规模下(xià)降(jiàng)形成对比的是，“竣工未售库存”规(guī)模自2020年以来持续增长，这也是市场销售持续乏力的表现。

“今年7月份，全国百城新建商品住宅(zhái)库存去化(huà)周期为26.6个月。”严跃进认为，去化周(zhōu)期合理值界(jiè)定为12—14个月，这说明(míng)当前去化周期明显偏高，去化压力处(chù)于“高温期(qī)”。

分城市来看，麟评居住(zhù)大(dà)数据研究(jiū)院数据显示，今年(nián)8月份(fèn)，北京、上海(hǎi)、广州库存量及去化周期均较(jiào)上月下降(jiàng)，深圳去库存压(yā)力仍(réng)然较大，分别较(jiào)上月、去年同期增加(jiā)0.3个月、5.5个月；二线城市中(zhōng)福州、南京、重(zhòng)庆(qìng)3城库(kù)存量及去化周(zhōu)期较上月均(jūn)有所下降(jiàng)，合肥、长沙、温州等城市库存量及去化周期同环比均呈升势。

对于库存压力缓解，业内多(duō)寄希望于“收储”政策(cè)加快落地。

“地方国企(qǐ)收储去(qù)库存效果(guǒ)本应最直接，但受(shòu)收购(gòu)价格、资金成本、房源错(cuò)配等因素影响，目前(qián)落地节奏仍较(jiào)慢(màn)。”徐跃进(jìn)认为，目前国企收储存在价格撮合难度大、供需错配及(jí)资(zī)金(jīn)成本较高等因素影响，为加快政策落(luò)地节奏，应(yīng)扩大“收储”后的(de)用途范围，探索(suǒ)作为租赁住房或(huò)先租后售，同时应扩(kuò)大收购(gòu)对象的范围，并进一步加大(dà)金融支(zhī)持力度，如延(yán)长保障(zhàng)性(xìng)住(zhù)房再贷(dài)款最长使用期(qī)限(xiàn)等。

（编辑：王金龙审核：童海华(huá) 校对：颜京宁）

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