62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

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　　每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

　　在房地产行(xíng)业深度调整之下，物业行业同样受到波及。

　　中物(wù)智库数据显示，2024上半年，62家上市(shì)物企(qǐ)（不含(hán)披露年份不(bù)全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比(bǐ)增(zēng)长6.25%，增速进一(yī)步放缓；净利润总额90.06亿元，同比下(xià)降30.93%，降幅明(míng)显。

　　“2024年上半年确(què)实
比去年同期更加艰难，上 市物企的发展状况呈(chéng)现出增长放缓、利润(rùn)下滑、业(yè)务调整和财务压(yā)力加大等特点。”中物智库创始(shǐ)人杨熙向《每日经
济新闻(wén)》记者表示，但也有一些企业通过战略调整和业务创新实(shí)现了业(yè)绩的逆势增长。“期望下半年，物企能够通过优化服务和提升项目质量来(lái)满足客(kè)户需求，走出当前困境。”

　　上半年，上市物企营收增(zēng)速进一(yī)步放缓，净利润降幅(fú)明显。

　　中物智库数据显示，2024上半年，62家(jiā)上市物企（不含披露年份(fèn)不全的两家新上市物企）营业收入总额(é)达1452.17亿元，同(tóng)比增长6.25%（上年(nián)同期增速8.59%），增速进一(yī)步放(fàng)缓。

　　其 中(zhōng)，营(yíng)收超(chāo)百(bǎi)亿元的上市物(wù)企仅有碧桂园服(fú)务、万物云
两家，分别为210.46亿元(yuán)、175.6亿元；有7家物企营收超50亿元，14家物企营收(shōu)在(zài)均值22.81亿元以上。

　　与此同
时，包括金科(kē)服务(wù)、世茂服务、正荣服务、时代邻里等在内的17家(jiā)物企收入同比呈现负增长，其中朗(lǎng)诗绿色生活、方(fāng)圆生活服(fú)务、弘阳服务、宋(sòng)都服务(wù)四家(jiā)企业营(yíng)收同(tóng)比降幅均超过10%。

　　从净利(lì)润(rùn)方面(miàn)来看，上半年62家上市物企净利润总额
90.06亿元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速(sù)-1.57%），且降幅明显。同时这也是(shì)2021年以(yǐ)来(lái)物企半年(nián)净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增(zēng)利”困(kùn)境显著。

　　其中，华(huá)润(rùn)万(wàn)象(xiàng)生活盈利能力优势依旧保(bǎo)持，2024年上半年以净利润19.2亿元稳(wěn)居首位，而(ér)36.41%的增(zēng)速，高出同期营收增速约 20个百分点。

　　上半年共有(yǒu)6家物企亏损，36家物业净利润负增长。其中，雅生(shēng)活服务、融创(chuàng)服务和金(jīn)科服务净亏损金额分(fēn)别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元(yuán)。

　　超五成物(wù)企上半年净利润同比下滑，其中融信(xìn)服务净利润下(xià)滑1002.9%，下滑幅度最(zuì)大。而在净利润同比增长的30家物企中，佳兆业美好(hǎo)和 建业新生(shēng)活和时代邻里的增(zēng)幅分(fēn)别达到了152.3%、136.5%和(hé)117.5%。

　　具体来看，雅生活服(fú)务迎来上市6年以来的首
次亏损。对此雅生活服(fú)务(wù)表示
，由于在2024年5月之(zhī)前，雅生活关联方雅居(jū)乐一直(zhí)如约偿债，因(yīn)此虽然房地产行 业深度调整，雅生活服务两年来并(bìng)未对关联方款项大额计提。但是进入2024年，雅居(jū)乐无(wú)力(lì)于5月13日偿还一笔票据利息而首现债务违约，至此雅生活(huó)服务(wù)不得不开始计提(tí)坏账，报告期内仅金融资产减值损(sǔn)失计提金额同比增加6223.6%至28.84亿元。此(cǐ)外(wài)，其他业务板块受到经济环境和服务品质提(tí)升影响利(lì)润率承(chéng)压。

　　融(róng)创服务在2023年同比(bǐ)扭亏后，今年上半(bàn)年再次亏损1.9亿元。尽管(guǎn)在2023年中期业(yè)绩会上，融创服务管理层就曾表(biǎo)示(shì)不会出现因关联方大额计提减值的(de)情况(kuàng)，但从(cóng)今年的中报来看，关联方依然对公司有着重要影响。报(bào)告(gào)期内，融创服务金融资(zī)产减值亏(kuī)损净额约为11.37亿元，来自关(guān)联方金融资产减值亏损净额约9.54亿元(yuán)，占比达到了(le)83.9%。

　　对(duì)此，融创服务管理层在业(yè)绩(jì)会上回应称：“关联(lián)地(dì)产公开债(zhài)进行展期(qī)，回(huí)款速度低(dī)于之前预期(qī)。同时，地产公开债价格(gé)作为减值模型(xíng)的重要参考因素，上半年(nián)价格进一步下跌。考虑这些因素，对(duì)于关联方应收账款，进一步减值拨备。”

　　“上游房地产深度调整，直接导致物业企(qǐ)业管理面积增速放缓及非(fēi)业主增值(zhí)服务的萎缩。另(lìng)外，外
拓困难重重，并购市场冷淡，物(wù)业企业战略调整主动放弃一些(xiē)效益不佳的项目。”中(zhōng)指研究院物业(yè)事业部总经理牛晓娟在接受每经记者采访时表(biǎo)示，同时，计提(tí)应收(shōu)账款减值准备及商誉减值准备、高(gāo)毛利业务如社区增值开展未(wèi)达预期、成本持(chí)续增(zēng)加等多方面因素，导致物业企业增 收不增利依然延续。

　　值得注意的是，上半(bàn)年物(wù)企现金(jīn)流也在缩紧(jǐn)。

　　据中物智库统计(jì)，截至2024上半年，62家上市物(wù)企现金及现金(jīn)等(děng)价物总(zǒng)额1050.20亿元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的(de)1226.04亿元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿元居首位，碧(bì)桂园服(fú)务和(hé)保利 物业均超(chāo)百亿元。

　　应收(shōu)账款与企业现金流表现密切相关。上半年62家物(wù)企应收账款及票据总(zǒng)额1040.69亿(yì)元(yuán)，同比增长12.22%，较2023年底上(shàng)涨20.92%。其中，52家物业企业应收账款周转天数均值为128天，与去年同期(qī)124天相比有所上升。

　　如碧桂
园服务上(shàng)半年在计提了34.6亿(yì)元的减值拨(bō)备后(hòu)，贸易
应 收(shōu)款规模依然达到了185亿元，较2023年末增(zēng)加了21.22亿元(yuán)，其中来自第三方应收款约190亿元，计提了 13亿元的减值拨备。同期，万物云贸(mào)易应(yīng)收款和应收票据增长了39.3%，在(zài)计提(tí)5.4亿元的减(jiǎn)值拨备前，关联方的应收账款有38.2亿元(yuán)，较2023年末增长53.5%。

　　保(bǎo)利(lì)物业的回款压力主要来
自第(dì)三方，上(shàng)半年其第三方贸易应收(shōu)款项为(wèi)28.9亿元，较2023年末增(zēng)长了50.5%。而建发物业上半年来自关联方(fāng)的贸易应收款(kuǎn)为4.28亿元(yuán)，对(duì)比2023年末(mò)，增速(sù)达到了144.5%。

　　记者注(zhù)意(yì)到，上半(bàn)年物企来自关联方的(de)应收账(zhàng)款依然占据相(xiāng)当(dāng)大的比例。中信证券研报数据显示，2024年中期样(yàng)本(běn)物企关联(lián)方贸易应收(shōu)款(kuǎn)相较于去年同(tóng)期增长了20.6%，增速相较于2023年全年 增长了3.7个百分点，存量(liàng)贸易应收(shōu)款(kuǎn)相对于企业净利润比例仍然庞大。

　　为改善(shàn)现金流，物企也想了不少办法：一方面继续退出低效益项(xiàng)目。如上(shàng)半年(nián)万物云就退出(chū)17个住宅、44个物业及设施管理62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显项目，金科服务退出了近3000万平(píng)方米的在管项目；另一方面，降低贸易应收款的规模，

　　碧桂园服务总裁徐 彬淮就强调，下半年将加大对物业费预存方(fāng)面的吸引(yǐn)力，通过更多活动带动物业费预存，保证小业主收缴回到健康的水平。针对风(fēng)险(xiǎn)客商，碧(bì)桂(guì)园服务还成立了追讨(tǎo)欠款委员(yuán)会，除了总(zǒng)裁徐彬淮，其(qí)成员还包括执行董(dǒng)事肖华、独立非执行董(dǒng)事芮萌(méng)，以及两名核心管理(l62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显ǐ)层，全面推进各项欠款追讨。

　　绿城服务首席(xí)财务官夏云表(biǎo)示，今年回款工作的目标为全年综合收缴(jiǎo)率提升一个点(diǎn)，以(yǐ)及(jí)应
收账款余额(é)增速低于整体营收增(zēng)速。下(xià)半年，公司(sī)将从回款意愿(yuàn)、回款策略与工具、考核(hé)机制三个方面加强回款(kuǎn)工作，预计到年底账(zhàng)面现金会有进一步增加，预(yù)测较2023年底会有15%以上的增长幅度。

　　“物业管(guǎn)理行业发展迈入高质量增(zēng)长新(xīn)常态(tài)，物业企业适时调整发展战(zhàn)略，主动退出低质(zhì)效(xiào)项目(mù)，是对行业发展规律的深刻理解和积极应对。”牛晓娟指出，面对关联方应收账(zhàng)款(kuǎn)回款难、资金链压力增大等多重(zhòng)挑战，回(huí)归现金流逻辑，严控经营风险(xiǎn)，物业(yè)企(qǐ)业强化催收机制、合理配置(zhì)资(zī)源，确保企业运营的稳定(dìng)性和可持续(xù)性。

　　中物智(zhì)库则认为，在当 前(qián)市场(chǎng)环(huán)境(jìng)中，物62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显(wù)企要想寻找成长突破，强化抵御下行压(yā)力的韧(rèn)劲，不仅要加强独立性、夯(hāng)实基础盘、提(tí)高(gāo)服
务力，也要开源寻找到新的增长机会。此外，物企还需要紧跟市场趋势，不断调整和优(yōu)化(huà)自身的(de)发展(zhǎn)战略，以适应不断变化(huà)的(de)市(shì)场环境(jìng)。

　　截至2024年8月31日，64家上(shàng)市物企总市(shì)值为2268.91亿港元，相较去年同期下降30.84%。其中，华润万象生活 市值持续(xù)保持(chí)第一，达591.17亿港元(yuán)；万(wàn)物云、中海(hǎi)物业、碧(bì)桂园服务、保(bǎo)利物(wù)业、绿城服务(wù)及(jí)招商(shāng)积余均破百亿港元。13家(jiā)企业市值较去年同期增加，51家企业同比减少。

责任编辑：何松琳

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