超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品(pǐn)住房“以(yǐ)旧换新”的城市越来越多。

就在4月23日，一线城(chéng)市深圳也加入(rù)到(dào)商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理(lǐ)发(fā)现，上述(shù)各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相(xiāng)同。在不同(tóng)的政(zhèng)策支持力度下，“以旧(jiù)换新”的效果也显露出(chū)了差异。

以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服(fú)务平(píng)台系统内已有(yǒu)超过180套“以旧(jiù)换新二手房”完(wán)成登记入库，占试点阶段收购计划的(de)36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州(zhōu)市二手住房“卖旧买新(xīn)、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳(zhèn)本土房地产中介机构乐有家4月(yuè)24日(rì)在接受记者采访(fǎng)时表示，他们(men)开启“以(yǐ)旧换新”试点项目后不到一周，已有(yǒu)7单签约客(kè)户。

不过在业内人士看来，由(yóu)于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以(yǐ)旧换新(xīn)”政策整体的(de)落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动(dòng)一二手房，降低交易成本，但同时存在二手(shǒu)房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低、可置换新房选择(zé)少(shǎo)等(děng)痛(tòng)点(diǎn)。

最大痛点是(shì)卖掉旧(jiù)房

其实早在2023年，就(jiù)已有多个城(chéng)市支持住房“以旧换新”活(huó)动。今年(nián)以来，越(yuè)来越多的城市加入进来。

从各地支持(chí)“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先(xiān)推(tuī)售，若一(yī)定期(qī)限内旧房售出则(zé)按流程购买新房(fáng)；二是开发商或国资平台(tái)收购旧房，售房款用于购买指定新房项(xiàng)目(mù)，这种(zhǒng)方式(shì)是今年以(yǐ)来住房“以旧(jiù)换新”的主流。

4月23日(rì)，深圳市房地产(chǎn)业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的(de)“以旧换新”就属于第一种。此前(qián)的4月19日，乐有家已与绿景白石(shí)洲正式开启“以旧换(huàn)新”活动(dòng)，目前签(qiān)约参与活动的客户已有7单。

来源(yuán)：乐有家(jiā)

乐有家方面(miàn)解释道，“以旧换新(xīn)”核心条款之(zhī)一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首要的动(dòng)机(jī)是借此快速卖出旧房，这一占(zhàn)比(bǐ)达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪(jì)人咨询了解。

对(duì)于以(yǐ)旧换(huàn)新的项目，乐有家也是有选择的(de)，其合作新盘是位于深(shēn)圳南山(shān)区(qū)的绿景白石洲项目，价(jià)格(gé)也有一定吸引力。该项(xiàng)目折后单(dān)价8.3万元/平方米起，周(zhōu)边二手房价格为 13万(wàn)—15万元(yuán)/平方米，新房和二手房(fáng)价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前(qián)成交的以旧换新单里(lǐ)，大部分旧房与(yǔ)新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能(néng)覆盖新(xīn)房(fáng)总价的(de)60%以上(shàng)，加上客户也有一(yī)定的经济积累(lèi)，承担的经济(jì)压力(lì)不会很大(dà)。”乐有家方面表示，在流程(chéng)上，客户可锁定意(yì)向房源2个月。2个月内旧房售出(chū)，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易(yì)流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约(yuē)责任。

不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉(diào)旧房。“目前，开发商参与以旧换新的协议(yì)，锁定意向房源(yuán)的周期往往在2个月左右，意味着卖(mài)房周期往往在2个月左右，但(dàn)二手房往往很难在2个月(yuè)内卖出。因(yīn)此，卖家要获得(dé)‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价(jià)，即(jí)降低(dī)挂牌(pái)价的损失，在买新房上获(huò)得了补偿。”

记者了解(jiě)到，无论是(shì)自有交易还是统(tǒng)一收购旧房，旧房抵新房的房(fáng)款(kuǎn)比例(lì)一般都在60%—80%，最高(gāo)不超过(guò)90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区(qū)在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高(gāo)于新(xīn)购房源总价的60%，指定楼(lóu)盘是5个。

在不同城市、不同政策模(mó)式下，二手房抵扣的(de)价格也不(bù)尽相同，有些低于市场(chǎng)价，有(yǒu)些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二(èr)手房业主就表示，她的二手房在“以(yǐ)旧换新(xīn)”过程中是被官方收购的，其(qí)最终的评估价与市场价基(jī)本一致。如果走市(shì)场化交易(yì)可能还卖不到评估价价格，主要换新的几(jǐ)个指定楼盘刚好也是自己中意(yì)的(de)。

李(lǐ)宇嘉认为，“以旧(jiù)换新”关键是激发(fā)二手房业主“依旧换新”的(de)动力，政策的出发点和落脚点就是真正(zhèng)从满足业主住(zhù)房消(xiāo)费升级的愿望，并从降低置换(huàn)成(chéng)本、置换周期，并能买到心仪的(de)、优惠新房等角度施(shī)策。同时，卖不掉(diào)二手房则“无责退订新房”，这个很关键(jiàn)，可以给到参与活(huó)动的二(èr)手房业主足够的安全(quán)垫。

二手房参与(yǔ)门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少城市提出(chū)了“以旧换新”的政策导向，但仍(réng)处于政策探索(suǒ)阶段，当前整体效果尚不明显。如从目(mù)前超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制落(luò)地的(de)政策细则来看(kàn)，不少(shǎo)城市都会对参(cān)与(yǔ)“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等为主体收购旧房的。

以郑州为例(lì)，试点阶段(duàn)收(shōu)购(gòu)的二手住房需满足的条件包括但(dàn)不限于：房龄不能超(chāo)过15年、如有(yǒu)房贷需还清(qīng)、要位于三环以内等。而试点(diǎn)阶段换房，选(xuǎn)购的新建商(shāng)品住房应是已取得(dé)房(fáng)屋竣工验收(shōu)备案证明的“现(xiàn)房”。

郑州城发安居收购二手(shǒu)房“以旧换新”流程图来源：郑州(zhōu)市房产(chǎn)交易服务平台

目前，在(zài)郑州市房(fáng)产(chǎn)交易服务平台系统内，已(yǐ)有超过180套“以旧换新二手房”完成登(dēng)记入库，房(fáng)源总价在29万—318万(wàn)元，多数房源都是一居室(shì)或二居(jū)室，房源面积大多(duō)数都在70平方米以下。目前(qián)郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价(jià)在8100—42000元/平(píng)方米。

近日，记者以购房者身份采(cǎi)访郑州(zhōu)多个参与“以旧换(huàn)新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式(shì)购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方(fāng)式都可以，届时二手房被收购后可以直(zhí)接抵(dǐ)扣房款或首付(fù)，优(yōu)惠折扣都按案场现(xiàn)时情况来定(dìng)。

再看扬州，该市鼓励(lì)支持开发企业(yè)开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在(zài)试点进行系列措施。截至今年2月(yuè)底(dǐ)，扬州(zhōu)市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬(yáng)州发布 ”数据，一家积极参与试点的房企(qǐ)在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新(xīn)房成交额近5亿元。

李(lǐ)宇嘉(jiā)建议，“以(yǐ)旧换新”前期可选择资金链(liàn)紧张、愿意让利的开发商(shāng)参与，并(bìng)通过“以旧换新”让开(kāi)发商获得参与活动(dòng)能(néng)有效提振销售(shòu)的好处，从而(ér)对市场其他开发商起到示范(fàn)效(xiào)应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可以更好得到解决(jué)的。比如说从评估的角度(dù)看，可以采取多(duō)家评估(gū)公司联合(hé)评估、锚定周边市场二(èr)手房(fáng)挂牌价和实际成(chéng)交价、多次评估等方式进行。而对于(yú)纳入试点范围(wéi)的房源，后(hòu)续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二(èr)手房(fáng)收购后的再利用模式等。超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制>

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