高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房地产报

　　从目前情况来看，貌似业绩目标或者战(zhàn)略计(jì)划实施未达成，以及辞任者本人对企业和行业未来信心不足之下的“辞任”，所以才会选择继(jì)续担任“看守”董事长这一过渡形式。

　　“2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿元(yuán)之上”的豪言壮语犹在耳畔，“壮志(zhì)未(wèi)酬(chóu)”的李永前却要先行离开中交地产了(le)。

　　9月13日晚间，中交地产发布公告，于9月12日收到长李永前书面(miàn)辞职报告，由于工作变动原因，他申请辞去董事长(zhǎng)、董事会战略与执行委员会、提名委(wěi)员会委员(yuán)职务。

　　中交地(dì)产称，为保障公司的正常运营和公司治理平稳过渡，李永前将继续履行董事长、董事会战高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任略与(yǔ)执行委员会委员、董事会提名委员会委员(yuán)职务，辞职报告(gào)在其补选新任董事长后正式生效。

　　值得指出的是(shì)，中交地产在另一份公告中称，同(tóng)意选举郭主龙为(wèi)第九届董事会董事候选人，任期与本届董(dǒng)事会其他成员(yuán)任期一致，并将在9月30日举行的临时股东大会上进(jìn)行审议。就在(zài)一天(tiān)前，中(zhōng)交地产控股股(gǔ)东中交房地产也发布了董事长(zhǎng)变更(gèng)的公告，因工作需要，经中(zhōng)交集(jí)团研(yán)究决定，任命郭主(zhǔ)龙为中交(jiāo)房地产董(dǒng)事、董事长及法人(rén)代表，免去(qù)李永前董事长、董(dǒng)事、法人(rén)代表的职(zhí)务。

　　对于(yú)这一变动，多位业内人士表(biǎo)示，或与(yǔ)中交地产经营发(fā)展(zhǎn)相关，业绩是重要方面。另据接近中交地产人(rén)士透露，李永(yǒng)前(qián)个人表示辞职是因身体原因。

　　“这些信息表明其(qí)职位(wèi)变动并非因为违纪违法被免职，也非因为被提拔而离任，因为后者通常会先选定接任者并与辞(cí)任同时公布。从目前的(de)情况来看，貌似(shì)业绩目标或者战略计划实施未达(dá)成，以及辞任者本人对企业和行业未(wèi)来信心不足之下的‘辞任’，所以才会选择继续担任‘看守’董事长这一过渡形式。”中国企业(yè)资本联盟(méng)副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜向中国房地产报记者分析。

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　　“壮志未酬”的李永前

　　李永前在(zài)中交地产(chǎn)“主控人”的(de)位(wèi)置上(shàng)干了不满5年。

　　李永(yǒng)前于2014年入职中(zhōng)交集团，而后被派遣到绿城任职，一去便是(shì)5年，一直到2019年才从绿城中国执行总裁的岗位调回中(zhōng)交地(dì)产担任董事长。在绿城的5年，李(lǐ)永前见证了(le)其规模从百亿到千亿再到(dào)2019年突(tū)破2000亿元，同时也见(jiàn)证了绿城管理的代建业务从不成熟到(dào)资本市场“一枝独秀”。

　　或许正因见证过(guò)成功(gōng)的模板，李永前想将绿(lǜ)城的(de)经验复制(zhì)到中交地产。

　　“2020年(nián)冲刺500亿元2023年远在千亿(yì)元(yuán)之上。”李永前曾制(zhì)定(dìng)过一个销售目标。

　　由这个目标带(dài)来的是中交地产从2020年开始的高歌猛(měng)进。2020年(nián)，中交地产共计(jì)拿地(dì)635.59万平方米，较上年增长176.9%，土(tǔ)地购置总价款(kuǎn)535.8亿元，权益价款252.54亿(yì)元。2021年中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销(xiāo)售比高达69.29%。2022年，中交地(dì)产新(xīn)增土地储(chǔ)备(bèi)项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地(dì)价(jià)款(kuǎn)为234.37亿元，权益价款(kuǎn)为109.55亿元。

　　公开资料性显示，中交地产在(zài)2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才(cái)近109亿元。

　　逆势扩(kuò)张一度让中交地产的销售额迈上新台阶，也为其带来了不小的去化难题。中交地产曾在2023年发布的公告中披露，随(suí)着公司业务规模的持续扩大，公(gōng)司存(cún)货规模持续快速增长。“公司存货(huò)的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能(néng)力，如果(guǒ)公司因在售项(xiàng)目销售迟(chí)滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配(pèi)带来较大压力。”

　　根据(jù)历年年报，截(jié)至2020年末、2021年末、2022年末和(hé)2023年末(mò)，中交地产存货账面价值分(fēn)别为720.35亿元(yuán)、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成为近几年围(wéi)绕着中交地(dì)产的一大标签。

　　2018年~2022年的5年(nián)时间里，中(zhōng)交地产营业(yè)收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元(yuán)，归属母公司股东净利润(rùn)反而从8.1亿(yì)元下滑高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任至5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。

　　到2023年，中交(jiāo)地产的营业收入也进入下滑区间，归(guī)属(shǔ)母公司(sī)净利润则出现(xiàn)亏损。报告显示，2023年1~12月，公(gōng)司实现营业收入324.68亿元，较(jiào)上年降低15.59%；实(shí)现归属母(mǔ)公司净利润-16.73亿元(yuán)，同(tóng)比下降5020.59%。

　　中交(jiāo)地产的代建(jiàn)业务发展也略显迟(chí)缓(huǎn)。

　　按照(zhào)李永前最初的构想，中交地(dì)产要效仿绿城轻重资产并举开(kāi)发模式。其中，轻资产就是以(yǐ)联合置业为(wèi)平台，推进(jìn)代(dài)建开发。

　　从2023年年度报告上看，中交地产营业收入主要来源仍(réng)是房地产业务，主(zhǔ)营业务构成未发生重大变化。根据年报，中交地产房地产销售收(shōu)入占(zhàn)营(yíng)业(yè)收入比重为99.27%，房产租赁收入(rù)占营业收入比(bǐ)重为0.28%，物业(yè)管理收入占营业收入(rù)比(bǐ)重(zhòng)为0.03%，其他收入占营业收入比重为0.42%。

　　2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近3年，其代建业务收入为0.105亿元(yuán)、0.1155亿元及0.2477亿元(yuán)，占(zhàn)当期营业收入比重约为0.1%，占比较低(dī)；代(dài)建业务(wù)毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年(nián)，中交地产代建业务(wù)新签货值114.63亿元，实现代建回(huí)款0.52亿元。这(zhè)一数据较过去几年(nián)已有进步，但“存(cún)在感(gǎn)”仍不强。

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　　“换帅”背后

　　中交地产的此次“换帅”，也意味着公司对发展战略的调整。

　　2022年12月26日，郭主龙以(yǐ)中交房(fáng)地(dì)产集团党委书记的身(shēn)份，出席了中(zhōng)交(jiāo)物业服务集团有限公司（以下简称“中(zhōng)交物业”）挂牌(pái)成(chéng)立仪(yí)式。

　　彼时，郭主龙表示，中交物业承载着中(zhōng)交集团和中交房地产对物业(yè)资源整合平台全新发展(zhǎn)风貌的期望，将按照中交集团物业资(zī)源整合平台、总控平台和发展平台的战略定位(wèi)，坚(jiān)持走轻资产运营之路，以高质量发展赋能“大城市”业务领域，做强、做优、做精“中交服务”品牌。

　　资料显示，中交物业2023年(nián)物业管理(lǐ)收(shōu)入 5.07亿元，同比(bǐ)增(zēng)加 52.25%；毛利率 20.06%，同比(bǐ)增加8.28%。

　　9 月11日，中交地产发布一则公告，正筹划收购中交物业100%股权。拟(nǐ)以现金方(fāng)式(shì)，向中交集团及其(qí)下属子公司中交房地产、中交一公局及中交投资(zī)，分别持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在公告中(zhōng)表示，交易(yì)完成之后，公司将新增物业管理业务，实(shí)现房地产业务产业链的延伸。本次交易符合高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任公司经营发展的需要和长(zhǎng)远发展战略规划(huà)，有利(lì)于公(gōng)司提升资产质量和盈利能力，增(zēng)强抗风险能力和持续经营(yíng)能力(lì)，符合公司全体股东的利益。

　　对于(yú)此次收购，中(zhōng)指研究院企业(yè)研(yán)究总监刘水表(biǎo)示，中交地产筹(chóu)划收购中交物业100%股权，从财务层面看，物业管理属于轻(qīng)资产(chǎn)业务，投资少、负债低，营收(shōu)及利润较为稳定，能提(tí)升资产质量、增强抗风险能力。

　　对中交地产而言，中交物业无疑是一剂良(liáng)药。短期内，它能优化(huà)中交地产的财务数据(jù)；长期看，它也为中交地产创造更多出路选择。该消息公布后，中交地产股价迎来了上(shàng)涨。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日涨3.78%；9月13日收(shōu)盘(pán)报8.16元/股，涨9.97%。

　　从(cóng)在(zài)中交物业成立时，郭主龙就出席并(bìng)发(fā)表讲(jiǎng)话；到收购(gòu)中交物业与中交地产“换帅”几乎同时进行，似乎能看到一(yī)些中交地产对(duì)未来发展方向的微妙变化。

　　查阅李永前和郭主龙的简历，也有一些微妙之处。

　　公开资料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研究生学历、博士学位，高级工程师。现任中交房(fáng)地产(chǎn)党委副书记、董事长，中交(jiāo)地产党委书(shū)记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学士学位，正高级工程师(shī)。现任中国交通建设集团有限公(gōng)司总经理助理、房(fáng)地产事(shì)业部总经理，中交房地产集团有限(xiàn)公司党委书记、董事长（法定代表人）。

　　从年龄上看，这位新“掌门人”今年54岁，比(bǐ)李永前还要年长4岁。

　　在进入(rù)中交(jiāo)地产之前，郭主龙长期就(jiù)职于中交路(lù)桥建(jiàn)设有限公司。根据公(gōng)开资料，中(zhōng)交路桥建设有限公司，是中交房地产集团有限公司的基建业务(wù)子公司，于2012年在北京登记成立。2014年1月，任中交路桥建设有限公司总经理(lǐ)；2019年12月，任中交路桥建设有限(xiàn)公司董事长、党委书记(jì)、总经理；2021年6月，任中交路桥建(jiàn)设有限公司董事长、党委书记。

　　直(zhí)到2022年8月15日，中交路桥建设有限公(gōng)司召开干部大会。会议宣布了中交集团党(dǎng)委关于中交路桥建设(shè)有(yǒu)限公司领(lǐng)导班子调整的决定：因工作调动，免去(qù)郭(guō)主龙同志中交路(lù)建(jiàn)领导职务。

　　2022年7月(yuè)~2022年(nián)8月，郭主龙出任中国交通建设集团总经(jīng)理助理、房地产事业部总经理，中交路桥(qiáo)建设有限公司党委书(shū)记、董事长（法定代(dài)表人），中(zhōng)交房地产(chǎn)集团党(dǎng)委(wěi)书记；2022年8月~ 2024年9月，任中国交通建设集团总(zǒng)经理助理、房地产事业部总经理，中交房(fáng)地产(chǎn)集团(tuán)党委书记；2024年9月至今，任中(zhōng)国交(jiāo)通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记、董事长（法定代表人(rén)）。

　　经过此次调整，郭主龙在中交(jiāo)地产会是党政(zhèng)“一手抓”。

责任编辑：杨(yáng)红(hóng)卜

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