排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶(jīng)晶每经编辑陈梦妤

　　“抢(qiǎng)到了，2670万元！超出(chū)预算(suàn)两(liǎng)三(sān)百万元。”

　　8月29日，在上(shàng)海中海领邸(dǐ)玖序二期开盘(pán)现场，几组(zǔ)摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验(yàn)。

　　120套房源(yuán)、352组认(rèn)筹，开盘选房约半小时(shí)、141号售罄，总销售额31.6亿(yì)元——这已经(jīng)是8月上海(hǎi)第三个开盘售(shòu)罄的豪宅(zhái)了。

　　“这次还(hái)是没机会。”周南（化(huà)名）告(gào)诉(sù)《每日经济(jì)新闻》记者。他已经是第二次认购(gòu)这个项目了，上一次摇号顺序超(chāo)过(guò)500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。

　　就在(zài)前(qián)两周(zhōu)，市场刚刚“消化(huà)”过(guò)一批购买力：8月25日，上海新天(tiān)地附近的锦(jǐn)园项目(mù)首(shǒu)开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿(yì)元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘，1小(xiǎo)时内清盘，销售额近57亿元(yuán)，平均每套“半个小目标(biāo)”。

　　仅仅半个月，三个项目合计(jì)销售达到106.27亿元。

　　2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底是什(shén)么人在买买买？开发商卷成(chéng)什么样？巨量供应之下，购房者还够用吗？

　　售(shòu)罄、日光、时光，今(jīn)年的上海豪宅，已经不能用普通视角来看待了。

　　总价2500万元以上的豪宅，今年(nián)截至8月18日，上海共网签了2641套，并且还有相当数(shù)量的成交正(zhèng)陆续网签。如果再加上8月成交的263套(tào)，那么前8个(gè)月的战绩已(yǐ)接近3000套(tào)。这不仅远超(chāo)其他三(sān)个一线城市，更是上海过(guò)去10年来未曾出现过的。

　　打响2024年“日光”头炮的(de)是中海顺昌玖(jiǔ)里。套均(jūn)总(zǒng)价4000万(wàn)元左右，首开全部售罄，销售总(zǒng)额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。

　　七八月的市场淡(dàn)季，上海豪宅却(què)入市必抢：

　　龙盛湾上(shàng)二期，120套房源(yuán)认购率239%；融创外滩壹号院二期二批(pī)次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖(jiǔ)序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启认购，认购率152%；绿城前滩百合园三期(qī)10套别(bié)墅，总价5300万~1亿(yì)元，认购率210%。

　　不断增(zēng)加的供应量，仍(réng)然能被市场(chǎng)吸收，购房者们几乎是“有多少(shǎo)买多少(shǎo)”。

　　据中指研(yán)究院(yuàn)统计，2015年(nián)2500万元(yuán)及(jí)以上价位的豪宅在(zài)上(shàng)海(hǎi)成交只有896套(tào)。此后的8年里(lǐ)，大(dà)多保持(chí)着(zhe)每年1600~1700套的水平(píng)。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和(hé)中海领邸玖序，上海上半年(nián)平均每天成交(jiāo)12.5套豪(háo)宅。

　　而同期(qī)的北京，除了个别热门(mén)项目外，很少见到(dào)高端住宅接连开(kāi)盘售罄(qìng)。根据中(zhōng)指研究院的(de)统计(jì)，今年截至8月18日，北京1600万元以上的住宅网签1257套(tào)，与2023年(nián)3582套、2022年4028套、2021年3616套的成(chéng)绩相比，规模缩水相当明显。

　　“大部分买家还(hái)是本地和江浙一带的客户，大约各占(zhàn)40%。”融创外滩壹号院(yuàn)市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记(jì)者采访时表示。

　　而且，这些客户(hù)出手阔绰。

　　“第一批次全款买(mǎi)房的客(kè)户占(zhàn)了一(yī)半左右，很多客(kè)户有多处房产，有些已经买了外(wài)滩壹号院一期，或者(zhě)黄浦(pǔ)江(jiāng)沿(yán)岸的一些(xiē)豪宅；有来自江浙的企业主，已(yǐ)经在上海缴纳社保多年，又(yòu)是多胎家庭、房票充(chōng)足，之前没有豪(háo)宅(zhái)供应，只能买二手房，第二次开盘(pán)终(zhōng)于摇到了(le)新(xīn)房(fáng)。”

　　图片融(róng)创滨江(jiāng)壹号院摇(yáo)号现场企业供图

　　上海某(mǒu)豪宅项目营(yíng)销(xiāo)负责人也向每经记者透露：“明显(xiǎn)看到，今年有一些外地客户到上海(hǎi)来进行资产配置，特别是有核心(xīn)资源的(de)房子。其实部分客户并不具备(bèi)买房资格，但孩子在国外留学，通(tōng)过(guò)毕业落户的方式获(huò)得房票来(lái)买(mǎi)房。”

　　核心城市豪宅为何一房难求？

　　镜鉴咨询(xún)创始人张宏伟对每经记者分析：“北上广(gu排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”ǎng)深核心城市核心(xīn)区域的项目(mù)存在价格倒挂，又是核(hé)心资产，未(wèi)来三到五年(nián)大概率是价格上(shàng)行周期。”

　　“另一方面，核心城市政策的敏(mǐn)感度，以及需(xū)求支撑相对还(hái)是比较(jiào)足的，每隔(gé)3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应(yīng)释放一波成交量。核(hé)心城市的优质资产在这种行(xíng)情下，又会(huì)出现独立行情。”

　　“这些人(rén)很(hěn)敏感，一下子就嗅到了机会。”上述豪宅项目负责人也对(duì)每经记(jì)者透露。

　　张宏伟指(zhǐ)出，未来三到五年是(shì)一个(gè)降息大周期。在(zài)降息周期里的资产配置逻辑，肯定是(shì)核心城市的核心资产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅(zhái)，大多围绕在上海(hǎi)“一江一河”，即黄浦江和(hé)苏州河区(qū)域。

　　顶豪产品的准业主很少“全(quán)城购(gòu)”，不同板块的豪宅对应的客群特征比较明显(xiǎn)。例如黄浦区历史风(fēng)貌区的锦园(yuán)，老城厢风貌肌(jī)理、城市情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块(kuài)以稀(xī)缺江景资源和面积结(jié)构取胜；再往西，徐汇长宁区则是上(shàng)海传统豪(háo)宅(zhái)聚集(jí)区。

　　“和年初热销(xiāo)的中海顺昌玖里相(xiāng)比，融(róng)创外滩壹号院购房(fáng)客群整体(tǐ)年龄(líng)要低(dī)10岁左右。中海顺(shùn)昌玖里地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客(kè)户认可度高；外滩壹号院所在的板块比较新，江浙客(kè)户中父母为子(zi)女购置(zhì)房产的占比较大。”章宸(chén)分析。

　　“买豪宅(zhái)的客户对于地区(qū)块或者地段的(de)认(rèn)知，有自(zì)己的想法，基本上很难去动摇。”

　　从这(zhè)个逻辑出发，豪宅(zhái)之间的竞争(zhēng)，往往成为板块内营销层(céng)面的竞争(zhēng)。

　　下半年(nián)等着入(rù)市的豪(háo)宅项目中，低密度别(bié)墅(shù)、风貌住宅体量(liàng)不小(xiǎo)。以黄浦区锦园(yuán)为例，周边(biān)新房和二手豪宅全是强有力的竞争者，更别提(tí)“翠湖六期”这个足够吸引全上海买家跨区(qū)域出手的顶(dǐng)配项目。

　　不仅如此，东外滩、北外滩、虹(hóng)口(kǒu)、静安等非传统豪宅(zhái)区域，高端产品更是层出不穷：弘安里风(fēng)貌项(xiàng)目，东外滩刚刚公(gōng)布(bù)案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保(bǎo)利永(yǒng)兴里、万科中(zhōng)兴傲舍……

　　章宸(chén)透露，从今年开始，此后每年的(de)豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花(huā)，地段毫无疑问还是最(zuì)核心的竞争力，而对于远离传统豪宅(zhái)板块的新项目、新板块，就开始拼(pīn)命(mìng)卷概念、卷产品、卷实景展示。

　　另一个层面的问题，有钱人还够不够用？答案(àn)显然是：不太够。

　　起码在短时间内，不足够延续上半(bàn)年“倍数认筹”的(de)盛(shèng)景。

　　“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已(yǐ)经达到去年全年的量了。但(dàn)这个客户池到底有多大，能支(zhī)撑多(duō)久，从(cóng)市场和客研角度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有限的。”

　　上述豪宅营销负责人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部分(fēn)高收入行业限(xiàn)薪，也会(huì)带来大(dà)面(miàn)积客户购买(mǎi)力的降维，原来(lái)可能预算在5000万元的(de)现在降(jiàng)到3000万元。”

　　实际上，客户群体悄(qiāo)然发生(shēng)了改变：一是购买力不像(xiàng)以前一样能够快速爆(bào)发，买家做决策的时间更长了；二是客户会(huì)反复比(bǐ)较，原先只要是市中心板块出来一个项目，都会被争抢，现(xiàn)在好多客(kè)户会在板块内、品牌之间、区域之(zhī)间比(bǐ)。

责(zé)任编辑：何俊熹

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