潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年(nián)的夏天，太(tài)原国(guó)贸大酒店三层宴会厅(tīng)，举办了(le)一场(chǎng)特(tè)殊的“宴请”。这 个煤炭大(dà)省最高档的酒店，聚集了二(èr)百多位嘉(jiā)宾(bīn)，他(tā)们几乎都是当时中国最有钱(qián)的一群人
：

煤(méi)老板(bǎn)。

活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥运前北京CBD商业地产最后机会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董(dǒng)事长潘石屹。经(jīng)历(lì)了(le)一场(chǎng)家庭风波后，他带着营销团(tuán)队从北京(jīng)赶来，第一次在异 地举办开盘活动。

之所以在(zài)山西搞开盘，是因为在此之(zhī)前(qián)，朝外SOHO旁(páng)的SOHO尚都项目开盘(pán)，8天签约了5个亿。而山西(xī)的煤老板，是购房(fáng)的主力军。

在国贸大(dà)酒店的开(kāi)盘结束后，这(zhè)些煤老板们——潘总的仰慕者(zhě)，带着(zhe)和潘总的合(hé)影，和一份购房协议，满意地(dì)回到自己灰尘漫(màn)天的矿(kuàng)山。后来，朝外SOHO的山西客(kè)户的(de)比例高达40%。

那几年绝对是老潘的高光时刻。SOHO中国(guó)的业绩节节攀升(shēng)，而除了知名地产企业家的(de)身份(fèn)，他还跨界文化、时事(shì)、影视，在公共领域极为活跃，被称为 ：

中国的特朗普。

后(hòu)来，潘总(zǒng)就养成了定期去(qù)山西的(de)习惯，他对客(kè)户几乎有求(qiú)必应，甚至亲自下过(guò)矿井。

2010年，SOHO中国实现销(xiāo)售(shòu)额238亿，达到规模之巅。潘总的夫人张(zhāng)欣喊(hǎn)出一(yī)个目标(biāo)：

销(xiāo)售千亿、超越万科。

前几天，SOHO中国发布了半年报。这家曾号称要超越万科的公司(sī)，营收规模不到8亿，亏损了一个小目标。公司(sī)市值只有30多亿，缩水(shuǐ)了87%。

潘总夫妇身家从17年前最高峰时的270亿缩水到现在的(de)185亿元，位居中国第290位。

尽管如此，潘总(zǒng)竟然还是很多中国地产商最羡慕的人，没有(yǒu)之一。

1

2009年6月30日，北京广渠路15号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的央企方兴地产力压(yā)SOHO中国、保利(lì)等房企，以(yǐ)“黑马”之姿，拿下这宗楼面价14500元每(měi)平(píng)米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片，广为流传。照片中，潘总夫妇就坐在(zài)前排，笑 得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰文称(chēng)：

北京土地市场的泡沫 ，的确已经出现(xiàn)了。

潘总生性(xìng)谨慎，这帮助他从海南楼(lóu)市泡沫的死人堆里
爬出来。但这次，他的确看错了。方(fāng)兴后来在广(guǎng)渠门地块打造了第一个金茂府，这
个豪宅后来二手房(fáng)价超过(guò)：

10万元一平(píng)米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启动了煤炭资源重组整(zhěng)合。民营小煤矿(kuàng)开始被关停(tíng)，煤老板开(kāi)始(shǐ)沉寂。

没过(guò)多久，北京又出(chū)台了住宅“限购令(lìng)”，非京籍客户的
购(gòu)房门槛，开始越(yuè)来越高。

但对潘总影响更大的，是(shì)那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业散售令。这意味着，SOHO的散(sàn)售模式(shì)，在北京走不通了。

2010年(nián)初，北京CBD的中服地块启动(dòng)招(zhāo)标。潘(pān)总突然公(gōng)开质疑(yí)竞买(mǎi)条件里
，对投标主体的苛刻要求，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆分后重新出让。SOHO参与了其中三(sān)宗地块的竞买。潘总的(de)报价不低，并自称聘请了世界级规划设计团(tuán)队，但最终：

颗粒无收。

潘总的散售模式，为SOHO日(rì)后的糟糕物业(yè)管理埋下(xià)了种子。SOHO在买家、租户和(hé)政府心中的形象，后来日渐被(bèi)削弱(ruò)。

2011年，SOHO中国的销售(shòu)额降到109亿(yì)，营(yíng)收更是(shì)降了近七成。迟迟拿(ná)不到好地块，潘总在2012年开始提出放弃散售模式，转战自持。

这个选择，让他错过了房地产的最后一波红利。转型运营商(shāng)后(hòu)，业绩快速滑落。潘总也逐渐
从(cóng)舞台中央淡出。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模(mó)式。五年时间，先后卖(mài)掉了上海海伦广场、静安广场、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下(xià)停车场，他都打包卖给了广(guǎng)州(zhōu)的慧泊停(tíng)车场。

卖(mài)掉了300多亿资产后，潘(pān)总(zǒng)将(jiāng)投资都 转向了海外。国内只剩下北京、上海核心(xīn)地段的七八个(gè)商业(yè)。潘(pān)总说，这些最核心的资(zī)产，不(bù)会再卖了。

2

2019年10月30日，SOHO中国(guó)的股价忽然盘中暴(bào)涨。当天传言说(shuō)，黑石(shí)计划收购SOHO中(zhōng)国的资产。

传言发酵了一年(nián)半后，黑石
发出全面(miàn)收购邀约，拟取得SOHO中国的控(kòng)制权。收购后，潘总夫妇的持股(gǔ)比(bǐ)例降至9%，成为：

小股东。

虽(suī)然(rán)嘴上一再(zài)说不会再卖资产。但潘总的(de)身体(tǐ)一直很诚实。在他看来，一(yī)个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现了(le)。

但一个多月后，市场监管总(zǒng)局(jú)根据(jù)《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不(bù)得不终止收购。

在黑石收购之前，潘总还推动过SOHO中国的私有化，试图抽(chōu)身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

这两次操作的反(fǎn)转，让很多人疑问重重。老潘是遇上(shàng)事了？

此时的潘总的确低调了。他很少发微博(bó)，也不怎么对公司的事发 表(biǎo)评论。他(tā)不再(zài)是那个怼天怼地怼空气的中国(guó)特朗普了。

接着(zhe)疫情爆发。SOHO旗下的七八个商业地产项目(mù)，出租率和租金(jīn)收(shōu)入均(jūn)不理想。疫情过去后，京、沪商业(yè)地产还是继续低迷，靠收租(zū)为生(shēng)的SOHO中国业(yè)绩，每况愈下。

今年上半 年，SOHO中国(guó)旗下(xià)物业的出租率只有76%。其中望京SOHO的出租率为57%，平均租金降到了每 月每平米4块钱。

曾创下“开(kāi)盘6天劲(jìn)销9亿”的朝外SOH潘石屹的含金量还在上升O，空置率更达到了46%。8月，朝(cháo)外SOHO一(yī)套特价(jià)房源的租金，降到了(le)每月每平米：

1.73块。

这可 能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的 店面是房产中介，和辅导班。

但SOHO官方的租(zū)售(shòu)平台(tái)上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价4块左右，写字(zì)楼报价6块(kuài)左右。但后面都还(hái)有备注标(biāo)签：

免(miǎn)租期可(kě)议。

银河SOHO的中介跟我说，SOHO重注面子，合同价一定要大，但免租期最高能给到4个月(yuè)，折(zhé)下来商铺能(néng)降(jiàng)到2块多，写字楼(lóu)能(néng)降(jiàng)到4块。

中介说，自己来了快6年(nián)了(le)，看着它的租金从10块降到8块，降到(dào)去年的4块。到了(le)今年，连3块5的房源都有了：

写字楼中介(jiè)，快干不下去了。

这并非SOHO一家如此(cǐ)。中国四(sì)大一线城市(shì)写(xiě)字楼的空置率(lǜ)，今年 上半(bàn)年已经攀升至20%了，租金
水平一(yī)降再降。

当年(nián)在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘 总曾吐槽(cáo)，自己纽约写字楼租金(jīn)回报率都是5%、6%：

中国写字楼的
租金回(huí)报率，我都(dōu)不好意思说。

3

2020年1月中旬，潘总在飞往美(měi)国的前一天，找到优客工场创始人。

潘总也没有什(shén)么客套话，上(shàng)来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用了五(wǔ)六年时间孵化的共 享办公品牌，是他淡出地产圈后的主要心血。但优客(kè)工场老板彼时还在忙自己的事，他找了个理(lǐ)由(yóu)婉拒，说我也没钱呀。

万万没有想(xiǎng)到，潘总竟然说：

没事，我把3Q空(kōng)间(jiān)送给(gěi)你。

这位(wèi)精明的商人，已经不算账了。

潘总在国内的最后一次公开露(lù)面，是2020年1月8日(rì)。

他为老家甘(gān)肃天水(shuǐ)石咀村
捐(juān)建的养正幼儿园举行了竣工(gōng)典礼。“养正”二(èr)字取自潘(pān)石屹幼(yòu)年就读的潘集寨学校前身——养正学堂(táng)。

养正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷(yé)创办的。潘
石屹的爷爷潘(pān)尔燊，是首(shǒu)批养正学堂的(de)学(xué)员 ，后来考到了(le)北京高(gāo)等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省率(lǜ)领三个团掩护全(quán)军撤退，与日寇战至只剩七人。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十(shí)年代就因(yīn)病去世的爷(yé)爷。在潘集寨(zhài)学校，上(shàng)小学三年级时，他向好潘石屹的含金量还在上升朋友(yǒu)炫耀，说自己的(de)爷爷是国民党军官，去 过大山外面很多城市。

这位好朋友把(bǎ)这话告诉了老师，老(lǎo)师开了全班批(pī)斗会。一连开好几天，女同学往潘石屹脸上(shàng)吐口(kǒu)水
，男同学擦鼻涕(tì)。

小潘就在(zài)小河边(biān)上把脸洗干(gàn)净回家 。后来，潘总将这个故事写进了自传。开(kāi)篇第一句说：

人的价(jià)值观是从(cóng)小就建立的。

在这本《我的价值观》一书(shū)里，潘总还在书中说，经商最(zuì)长(zhǎng)久(jiǔ)的东西就是诚实：

不做一(yī)分钱假账，不(bù)偷税漏税一分钱，这是我们最基本(běn)的原则。

虽然在2021年(nián)末，因(yīn)少缴土地(dì)增值税和企业所得税(shuì)1.98亿元，SOHO尚都项目(mù)公司被追缴税(shuì)款、加收(shōu)滞(zhì)纳金并(bìng)处2.5倍(bèi)罚款共计(jì)7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财报时说，公(gōng)司(sī)尚(shàng)有19.86亿元的土地(dì)增值税和相(xiāng)关(guān)滞纳(nà)金未偿
付。

过去两年(nián)，潘总辞去SOHO中国董事会主席、提名委员(yuán)会主(zhǔ)席以及ESG委员会主席职务，并(bìng)卸(xiè)任多(duō)家公司要职。张(zhāng)欣也辞去了CEO。

他俩一直在纽约(yuē)生活，这(zhè)几年都没有回国。在张欣最近更新的(de)动(dòng)态里，潘总(zǒng)除了偶尔参加参加活(huó)动，然后：

不是忙着在这片海边度(dù)假，就是去(qù)另一片海边度假。

SOHO中(zhōng)国显然还有一(yī)些麻烦
。潘总口口声声(shēng)不会卖的核心资产，价格已经不重要(yào)了，没有买家才是最大的(de)困难。随着资(zī)本市场和楼市的下(xià)行，只能眼睁睁地看着财富如巧克(kè)力般融化(huà)。

但这些也不重要了。对比看看，恒大许老板进(jìn)了格子间，王健(jiàn)林卖掉(diào)了 万达总部，杨国强(qiáng)如(rú)今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越(yuè)的万(wàn)科，今(jīn)年上(shàng)半(bàn)年，也亏损了近(jìn)百亿(yì)：

这些年，但凡有点上进(jìn)心(xīn)的，都负债累累。

珍爱包叔，顺手“在看”

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