多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房
贷再成焦点

随着国庆金九银十(shí)的传统旺季到来，存量房贷成为市场(chǎng)热议话题。

9月(yuè)5日，网络消息称工商银行、招商银行(xíng)等多家大行APP测试(shì)“存量房贷利率(lǜ)调整(zhěng)”功能，财联社记(jì)者咨询工(gōng)商银(yín)行(xíng)、招商银行客服，得到回应称存(cún)量房贷利率调(diào)整的申请端口(kǒu)为去年统一调整存量房贷利率所设，并非最新上线。

不(bù)过，对于存量房贷的关注热度未减(jiǎn)。

本周一，对于上 周五市场传闻放开转按揭业务，招行行长王良表示(shì)，尚未接收宏观管理部门、人(rén)民(mín)银行或(huò)者金融(róng)总(zǒng)局的意见，也没有征求过(guò)商业银行等各方面的意见。

不过，王良认为，一旦推出这方面的政策(cè)，会对银行业的存量 按揭利率带来负面影(yǐng)响。相信宏观管理(lǐ)部门会做好充分(fēn)的论证和研究，之后再推出类似的政策。

9月5日(rì)，某大行(xíng)业务人士(shì)对财联社表示，转按揭目前仅限深圳地区可以操作，且只限于商业贷款转公积金贷款。转按揭(jiē)涉及到(dào)结清原有房(fáng)贷(dài)合
同(tóng)，再换(huàn)其他银行重新(xīn)申请房贷，如果没有统一政策，只能 视为抵押(yā)贷款操作。

9月4日，华西证券宏观联席首席分析师肖金川认(rèn)为，今年7月政治局会议提出“及早储备并适时推出一(yī)批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利率下调，接下来也存在下(xià)调(diào)存(cún)量房 贷利率的可能性。多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点p>

存量(liàng)房贷已经下调一(yī)轮，成效显著

上述多位银行业务人士提到，去年央行 曾统一引导银行(xíng)下调
存量
房贷的利率水平。

中(zhōng)金公司9月(yuè)2日报告(gào)显(xiǎn)示，2023年10月，存量房贷利率(lǜ)下调采用存量利率下调至不低于发放时城市利率(lǜ)下限的(de)方式，根(gēn)据央行 的统(tǒng)计，超过22万亿元存量房贷(dài)利率下调（占存量(liàng)按揭约60%），平多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点均(jūn)降幅约(yuē)70bp，涉及超5000万户、1.5亿人(rén)，减(jiǎn)少借款人利息支(zhī)出每年1600-1700亿元。

8月30日
，某大行深圳分行个贷人士对财联社(shè)表示，如果允许转按揭可能会涉及到同业竞争，甚至打价格战，到时候银行经营可能会更难。不过，存量信贷利率应该还可(kě)以下调，对银行的息差和(hé)供楼压力都有好(hǎo)处。

浙商证券梁凤洁认为，考虑到居(jū)民降低(dī)按揭利率(lǜ)的呼(hū)声较高，居民利息负(fù)担仍(réng)然较重。预估目前银行(xíng)按揭存量利率成本为4.14%左右，对比6月(yuè)新发放按揭利率3.45%，还是有下调空间。综合考虑，存量房贷(dài)降息有可能(néng)，但不一定允许转按(àn)揭，更有可能是降低存量按揭加点。

中金公司(sī)分析师林英奇测算，按照 100 万(wàn)元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利(lì)率下调70bp估算可降低借款人月供约400元，节约(yuē)月(yuè)供 和总还(hái)款额(é)约5%。

9月(yuè)4日，华西证券肖金川认为，存量房贷(dài)利率(lǜ)下调还可以抑制提前还贷带
来的压
力(lì)。

根据央行《区域金融运行报告》，2023年8月全国个人住房贷款提前还
款额达到4324.5亿元。政策出台后(hòu)的9-12月，房贷月均提
前还(hái)款(kuǎn)金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金川表示，利率(lǜ)下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西(xī)，提前还贷金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高于(yú)全国平均 。

37.8万亿存量房贷(dài)减负，将拉动消费(fèi)和经济(jì)

从刺(cì)激消费和经济角度，肖金川发现，2023年四
季(jì)度(dù)，全国城镇(zhèn)居民消费倾向(xiàng)较2019年(nián)同(tóng)期低3.7个百分点。但是利率(lǜ)下调较多的地区中，湖北和
江西较2019年同期分别低2.4个百(bǎi)分点和1.3个百(bǎi)分(fēn)点。说明下调存量(liàng)房(fáng)贷利率较大的两个地区，其居民(mín)消费倾向恢复相对更快。

今(jīn)年7月政治局会议提出“及(jí)早储(chǔ)备并适时推出(chū)一(yī)批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利率下调，接下来也存在下(xià)调存量房贷利率的可能(néng)性。

肖金川测算，按(àn)照2024二(èr)季(jì)度存量房贷规模(mó)37.8万亿元计(jì)算，居民(mín)部门每年需偿还的房贷利(lì)息最多可(kě)减少(shǎo)约3000亿元。

中金公(gōng)司林英奇假设两种 政(zhèng)策(cè)情(qíng)形，假设全部按揭贷款利率下调至新(xīn)发(fā)放利率水平和转按揭的范围仅包括首套房房贷，分别可(kě)以减少贷款人2400亿和2000亿的
利息支出。

另一(yī)方(fāng)面，存款 利率或(huò)配套同步下调(diào)。梁凤洁(jié)认为，考虑(lǜ)商业银行息差压力较大，若降按揭存量利率，预计大概率配套降存款成本，以对冲银行息差压力。经(jīng)测(cè)算，存款(kuǎn)成本分别下降5-17bp，即可完全对冲存量按 揭降息影响。

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