又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重磅新(xīn)品。

4月30日，中(zhōng)金印力REIT将正式(shì)上市交易。随着这只REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全部成功上市。

值得一提的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩单，一季度可分配金额基本达到预期，底层资(zī)产出租率维(wéi)持较(jiào)高水平。

第四只消费REIT明日上市

据深交所消息，中金印力消费(fèi)REIT将于4月30日(rì)起(qǐ)在深交(jiāo)所上市交易，成为第四只上市的消费类基础设施公(gōng)募REIT。

上(shàng)市交易公(gōng)告书显示，中金印力(lì)消费REIT基金(jīn)份额总额达到10亿份，存续期设定为25年。在(zài)此前的发行阶段，中(zhōng)金印力消(xiāo)费REIT就受到认(rèn)购资金追捧，公众发售(shòu)部分提(tí)前(qián)结束募集。

公告显示，中金印力(lì)消费REIT的募集资金总额为(wèi)32.6亿元人民币(bì)，其投资目标主要是获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。基金的投资策略规定(dìng)，投资于基础设施资产支持证(zhèng)券的(de)比例不低于基金资产的80%，以确保投资组合的稳定性和(hé)收益性。

截(jié)至2024年4月23日，机构投资者在该基金的(de)持有份额(é)占比高达96.21%，个(gè)人投资者的持有份额则为3.79%。前十(shí)名(míng)持有人中，包括了印(yìn)力商用(yòng)置业有限公司和深圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014年(又一只消费REIT，明日上市！nián)至2022年的年加权平均(jūn)出租率为98.2%，过去5年加(jiā)权平均(jūn)出租率约为98.1%，截至2023年9月30日(rì)出租率已达到(dào)99.6%。自2013年开业以(yǐ)来，该项目营业额呈上升(shēng)趋势，2022年总营业额超过35亿元(yuán)；2023年1-9月的(de)营业(yè)额突破32亿元，再创历史新高。

作为万科旗(qí)下的购物中心开(kāi)发与运营平台，印力(lì)集团截至2023年10月的运营管理项目超164个，遍布全(quán)国53个城市，管理面积近1200万平方米，资产规模(mó)近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施REITs正式获批，今年一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物美(měi)消费REIT和华夏华(huá)润商业REIT3只(zhǐ)消费类REITs先后完成募集，并于3月中旬成功(gōng)上市交易。

从3只已上市消费REITs表现来看，嘉实(shí)物美消费REIT表现(xiàn)最佳，上市一个(gè)多月以来(lái)涨超4%，华夏华润商又一只消费REIT，明日上市！业REIT也取得正涨幅。

首批消费类REITs一季(jì)报符(fú)合预期

上市(shì)一个月后，我又一只消费REIT，明日上市！国(guó)首批上(shàng)市的三只消费类基础设施公募(mù)REITs一季(jì)报揭晓(xiǎo)，首次交出的成绩单基本(běn)符合预期。

整体来看，嘉实物美消费REIT、华夏金茂(mào)REIT、华夏华润商业REIT三(sān)个(gè)项目一季度可分(fēn)配金额基本达到预期(qī)，其中物(wù)美消费(fèi)REIT可供分配金(jīn)额达成率最高(gāo)。

一季报显(xiǎn)示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配金(jīn)额为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额的预测值为6699.55万元，预测现金(jīn)分派率为6.68%，若按成立时间占全(quán)年比重进行(xíng)加权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华(huá)夏金茂(mào)商业(yè)REIT一季报实(shí)现收入为1462.13万(wàn)元，净(jìng)利(lì)润达到281.87万元，当期可供分配金额为(wèi)887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成(chéng)立(lì)两个月达成其中的(de)16.88%。

作为(wèi)目前市(shì)场规(guī)模最大的消费REITs，华(huá)夏华润(rùn)商业REIT自2月7日成立(lì)以来实现可供分配(pèi)金(jīn)额5122.89万元，招募说明书显(xiǎn)示，全年预(yù)测值为3.41亿(yì)元，占比15%。

值得一提的是，华夏华润商业REIT报告(gào)期内实现营收为1亿元，净利润为(wèi)-426.58万元。另据招募说明书(shū)显示，2024年(nián)净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出(chū)用于购买(mǎi)项目公司股权。2025年(nián)，这一预测数字将回正至1332.28万元。

一季(jì)报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，均(jūn)超(chāo)98%。

嘉(jiā)实物美REIT的底层基础设施项目是以超市为(wèi)主力(lì)店的社区商业，包括位于北京市(shì)的大(dà)成(chéng)项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述(shù)资产(chǎn)整体(tǐ)出租率为(wèi)98.33%，招募说明书(shū)显示，2023年6月末，四个项目的总(zǒng)出租(zū)率为88.71%。

作为华夏华润商业REIT底层资产的(de)青岛万象(xiàng)城，截至一季度末出租率为(wèi)99.16%，较去年年中的98.49%进一步提升。华(huá)夏金茂REIT底层(céng)资(zī)产长沙览秀城一季度(dù)末出租率维(wéi)持在98.26%。

值得一(yī)提的是，从(cóng)整个公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租(zū)率排名较为居前。消费类(lèi)REITs底层资(zī)产租户结(jié)构相对稳定、分散化程度较高的特点，相(xiāng)较产权类资产而言，集中退租风险更低。

此外(wài)，一季报显示，多(duō)只消费REITs将引流增收、提升品牌(pái)作为底(dǐ)层资产运营的核(hé)心(xīn)方向。比如，华夏金茂REIT一季报称，长沙览秀城项目合理利用(yòng)场(chǎng)内空间，通过(guò)多经业务和联营代销业务(wù)丰富消费场景并拓宽了收入来源。华润商业REIT则(zé)指出，青岛万象城正在进(jìn)行局部业态主动优化调整与装修改造，进一步提(tí)升项目资(zī)产价(jià)值和收益水平。‍‍‍‍

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