4月29日，沪指收涨(zhǎng)0.79%站(zhàn)上3100点(diǎn)，创(chuàng)年内新(xīn)高，而房地产板块迎来暌(kuí)违已久(jiǔ)的集体暴涨，万科(kē)A时隔500余天再度涨停；中证(zhèng)800地产(chǎn)指数收(shōu)涨6.34%，日线录得三连阳，近3日累(lèi)计涨幅
达12.77%，多只地产ETF场内(nèi)价格也飙升。

事实上，在走势不振(zhèn)多个季度后，公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)板块
的偏好也已逐渐降低。据统计，2024年第一(yī)季度地(dì)产股的持仓总市值为256.70亿元，环比(bǐ)增速为-20.95%，多只房地产龙头的公(gōng)募持(chí)股比例也连(lián)年下降。有基金经理认为，当前部分优质 房企市(shì)值隐(yǐn)含的预期过于悲观，优(yōu)质房企自身α价值仍(réng)有保障，尤其前期减(jiǎn)值比较充(chōng)分的公司及历史(shǐ)包袱较轻且近几年扩张较快
的公 司，当前(qián)的低估值提(tí)供了较好左(zuǒ)侧布局价值和安全边际。

地产股票债(zhài)券(quàn)“比翼齐飞”

个股方面，4月29日中(zhōng)证800地产(chǎn)指数12只成份股涨超5%。万科A巨量大单封死涨(zhǎng)停板，时隔516天涨停(tíng)，新城控股午后炸板后再回封，大悦城、绿地控股收涨超9%，金融街、滨江集(jí)团收涨(zhǎng)超8%。

债市方面，地产债涨幅居前，万科多只债券(quàn)上(shàng)涨，“22万科04”涨超7%，“22万科(kē)06”涨近7%。

房地产板块(kuài)近期缘何 大涨(zhǎng)？中航基金认(rèn)为可能有(yǒu)几个方面(miàn)的原因(yīn)：

第一，各地新一(yī)轮优化楼市(shì)政策加码。深圳、成都、南京等主要一(yī)二线城市出(chū)台了(le)多项(xiàng)房地产(chǎn)新政。优(yōu)化政策主(zhǔ)要包括房地产“以旧 换新”举(jǔ)措、全面放开限购、取消摇号选房等。市(shì)场预期更多一二线城(chéng)市将(jiāng)在近期发布更多相(xiāng)关措施，提振(zhèn)了相关板(bǎn)块的市场信心。

第二，外资对中国(guó)房地产板块态度转为看多，香港市(shì)场房地产板块(kuài)因此涨幅更(gèng)大。曾在2021年(nián)1月下(xià)调恒(héng)大评级至(zhì)卖出的瑞银地产首席林(lín)镇鸿已转向看多中国(guó)房地产商，林(lín)镇鸿指出，在政府(fǔ)政(zhèng)策发力、中国(guó)杠杆(gān)低于美日当年(nián)情景、供(gōng)给减少供(gōng)需可能(néng)在明(míng)年反 转等因(yīn)素的支(zhī)撑下，2025年中国(guó)地产供需将回到历史平均水平，在21个主(zhǔ)要城市土储较时隔超500天再度涨停！公募基金却接连"撤退"......重的房(fáng)地产公司股票(piào)将上涨(zhǎng)。受到(dào)瑞银(yín)转(zhuǎn)向看多的影响，港(gǎng)股房地产公
司本轮(lún)表现更为强(qiáng)势。

第三(sān)，从实际房地产销售来看，当前房地产销(xiāo)售中枢性震荡已经延续了近一年，销售维持稳定的情况下，房地产(chǎn)风险走向逐步缓释。2023年下半年至今，一(yī)手房销售
实际上一直在中枢(shū)震荡。在(zài)2023年(nián)年报中(zhōng)，房地产公司继续大幅计提减值准备，使(shǐ)得行业整体录得较大幅度的利润下滑。但若房地产在当(dāng)前销量的位置筑底，即使回升幅度不大，出于计提减值准备(bèi)需求下降(jiàng)的考虑(lǜ)，房地产企业利润(rùn)亦将出(chū)现较大幅度的回升。当前(qián)房地产行业整体(tǐ)市净率已不(bù)足0.7倍，市(shì)场定价了较大(dà)的板块破产风险，未(wèi)来估值(zhí)重估的空间较大。

公募继续整体减配，也有产品选择坚守(shǒu)

在走(zǒu)势不(bù)振多个季度后，公募基金对房地(dì)产板块的偏好也逐渐降低。据统计，2024年第一季(jì)度地产股的持仓总市值为256.70亿元，环比增速为(wèi)-20.95%。

以万科为(wèi)例，过去10年间公募基金对(duì)该股配置比例(lì)最高的时间是2021年末，持股比例(lì)达到12.84%，彼时万科股价尚在17—18元/股徘
徊，随后公募资金(jīn)随着万(wàn)科股
价的接连下挫(cuò)也逐(zhú)步撤(chè)退，到了2023年末(mò)持股比例仅剩5.93%。

同样(yàng)，保利发(fā)展、金地集团等龙头股也是(shì)类似情况，大悦(yuè)城公募 持股比例更是多个季度不足2%，招商蛇口则是为数不多的例外——截(jié)至去(qù)年末公募(mù)持股(gǔ)12.36%，为近五年来最高。

此(cǐ)外，还有部分主动权益(yì)类产品一季(jì)度内仍重仓地产股，据天相投顾数(shù)据统(tǒng)计(jì)，永 赢惠添利、工银国家(jiā)战(zhàn)略以及永赢
惠添益等8只基金持有地产股比例超过三成，如永(yǒng)赢惠添利，除了持有地产股外，还有(yǒu)顾家家居(jū)、欧派家居等产业链个股；工银国家战略也持有(yǒu)索(suǒ)菲亚(yà)、江山欧派(pài)以及伟星新材等，从调仓(cāng)方向来看(kàn)，上述几(jǐ)只基金连续(xù)多(duō)季度均(jūn)坚(jiān)守(shǒu)在地产(chǎn)以及(jí)相关产业。

最重仓(cāng)房地产板块的(de)当(dāng)属中航混改精选，其基金(jīn)经理在去年(nián)三季度将持有(yǒu)的中国平安(ān)、恒瑞医药、贵州茅台、紫金矿业等个股悉数调(diào)向了房地产板(bǎn)块(kuài)，截至(zhì)去(qù)年末(mò)，前十大重仓股均为地产股，合计持股(gǔ)比例达(dá)到七成。

对(duì)于当下地产股行情的研(yán)判，华(huá)宝基金认为，当前房地产板块超跌明显。叠加近期(qī)政策利好催(cuī)化，以及板块(kuài)基本面修复预期，中证800地产指数估值有望(wàng)继续向上修复。

数据显(xiǎn)示，中证800地产指(zhǐ)数此(cǐ)前连跌4年，今年开年以来仍
延续跌势，其PB估值下探至历史(shǐ)低位。截(jié)至(zhì)4月29日，中证(zhèng)800地产指(zhǐ)数PB估值为0.56倍，低于(yú)近10年超99%的时间区间。

 

更看好风险逐步出清的个(gè)股

展望后市(shì)，在房地产行(xíng)业以及个股选择中，多名基(jī)金经(jīng)理均表示需(xū)要关注风险出清充分的个股。

中航混改精选基金经理在一季报中表示，看(kàn)好由全(quán)球需求复苏带来的中国国内经济修复和上(shàng)市公司盈利改善(shàn)。“受到过去3年的需(xū)求下行周期影响，中国房地产市场显著超(chāo)调，在经济复苏的大背景下，我们当前看(kàn)好估值低位、风险逐步
出清、需求有(yǒu)望逐(zhú)步企稳的房地产板块(kuài)，精选估值合理(lǐ)、风险出清充分(fēn)、景气度较高的优质公司。同时关注海外市场环境变化，对美联储(chǔ)货(huò)币(bì)政策和宏观经济预期变化进(jìn)行积极应对。”基金经理认为。

银华(huá)智能建造则在一季(jì)报中
回顾，去年二季度 开始，房地产销售和投资走弱，同时出口(kǒu)增速(sù)由正转负，带动(dòng)总需求下行。而今年二季度房地产投资环比增速预计好(hǎo)于(yú)去(qù)年(nián)，出口可(kě)能也不(bù)会快速下行。

因此后续(xù)关注三方面变化，一是基建投(tóu)资带来的实物工作量增长情况，二是“三大工(gōng)程”会否(fǒu)带动房地产投资降幅收窄，这两项将(jiāng)决定工业需求(qiú)回(huí)升的斜率；此外，设备投资高增长的(de)持
续性也需要(yào)进一步关注。

“2024年有望成为基本面见底之年，优质企业有望优先(xiān)受益。当(dāng)前部分优质房企市值隐(yǐn)含的预期过于悲观(guān)，优(yōu)质房企自身α价(jià)值仍有保障，尤其前期减值比较充分的公司及历史包袱较轻(qīng)且近(jìn)几年(nián)扩张较
快的
公司，当前的低估值提供了较好左侧(cè)布局价值和安全边际(jì)。”银华智能建造的基(jī)金经理认为。

责编：王璐璐

校对：高源

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