最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需要解决的短债规模越来越大。倘若“白衣骑(qí)士”入主，推动其盘活资产，势(shì)必(bì)要具备足够的融资或偿债能力，且掏出真(zhēn)金白银。

刚刚注资万达商管(guǎn)的太盟投(tóu)资集团，这一次真的要出手拯救这家住宅地产公司吗(ma)？毕竟，在此之前，其鲜有投资国(guó)内住宅类房(fáng)地产项目，而展示出与外资(zī)不动产基金相似(shì)的投资偏好。

来源：新财富杂(zá)志(zhì)（ID：xcfplus）

作者：杜冬东(dōng)

4月(yuè)24日，中南建设(shè)复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前(qián)的4月22日，其股价却一字涨停(tíng)。

这一背景是，4月(yuè)20日下午，市(shì)场传出重(zhòng)磅消息，由江苏南通市海门区政府牵头，中南建设的大股东(dōng)中南城市建设(shè)投资有限公司(sī)（简称“中南城建”），与太盟(méng)投资集团（PAG）及江苏资(zī)产等机构在洽谈(tán)债(zhài)务化解、股权(quán)交易等合作。4月21日，中南建设方(fāng)面向(xiàng)媒体证实(shí)了这一事项(xiàng)。

4月22日为上述(shù)消息公开后的首个交易日，中南建设收(shōu)获一个10.53%的涨停，股价报(bào)收0.84元/股(gǔ)。

有(yǒu)评论由此称，深陷(xiàn)债务泥潭的中南建设(shè)可能迎来“白衣骑士(shì)”。

这是因为，太盟投资集(jí)团在(zài)业(yè)内有着亚洲“小黑石”之称。此前不到最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？一个月，太盟投资(zī)集(jí)团刚刚签署投资协议，联合中东资本，向大连新达盟商业管理(lǐ)有限公司投资约600亿(yì)元(yuán)，对(duì)珠海万达商管进行股(gǔ)权重组。王健林的困境由(yóu)此大为缓解。

22日(rì)晚间(jiān)，深(shēn)交所即下发关注函(hán)，要求中南建设就前述事项的真实性(xìng)做出说明。

“目前双(shuāng)方仅就合作的可能性进行探讨，无具体(tǐ)的方案或推进计划(huà)。该事项尚处于筹划阶(jiē)段，对公司(sī)影响具有(yǒu)重大不确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关(guān)注函称。

这是(shì)怎样一个(gè)故事呢？刚刚注资珠海万达商管(guǎn)的(de)太盟投资集团，这一次(cì)要拯救住宅(zhái)地产(chǎn)公司吗(ma)？中南建设会就此迎来生机吗？

“苏系黑(hēi)马(mǎ)”深陷困境

过去(qù)一个(gè)季度(dù)，太盟投资集团在中国资(zī)本(běn)市场很火。

3月30日，太盟(méng)投资(zī)集团(tuán)、中信资本、Ares Management旗下(xià)基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达(dá)盟商业管最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？理有限公司(sī)投资约600亿元，并合计持股(gǔ)60%，大连万达商管持有剩余40%的股份。

大连新(xīn)达盟商业管理有限公司于(yú)2024年1月(yuè)成(chéng)立，对赌赴港上(shàng)市(shì)失(shī)败的珠海万达商管为其子公司。

太盟(méng)投资集团此举解除了珠海万达商(shāng)管的“上市对赌危机”，有人由此将(jiāng)其掌门人单伟建称作拉了王健林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资(zī)集(jí)团与当下深(shēn)陷困境的中南建(jiàn)设发生关(guān)联时(shí)，投资者不免浮想(xiǎng)联翩。

中南建(jiàn)设曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰(fēng)期的2020年前后，中南建设的销售规模也有2200多亿元，与(yǔ)金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位列克而(ér)瑞销售榜(bǎng)单Top20。只是在房(fáng)地产(chǎn)市场三(sān)强“碧(bì)万恒”光(guāng)芒万丈的那几(jǐ)年，市场(chǎng)对(duì)中南建设(shè)的关注并不算多。

中南建设总部(bù)位于“中国建(jiàn)筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石(shí)早(zǎo)年和无数同乡一样，在建筑(zhù)工(gōng)地干活，后来从施工(gōng)队(duì)做起，直(zhí)至(zhì)创立了中南建筑。此后，他(tā)又从建筑(zhù)施工往(wǎng)上游的房地(dì)产开发领域发展，逐步打造出如今的中南建(jiàn)设。因此，陈锦石的商业王国中南集(jí)团(tuán)与一般的房地(dì)产开发商略有不(bù)同，旗下既有工程建(jiàn)筑，也有(yǒu)房地产开发(fā)业务。

按照官方(fāng)的介绍，目前，中南集团旗下有上市公司中南建设，还有中南置地(dì)、中南建(jiàn)筑、中南实业投(tóu)资和中南教(jiào)育(yù)等(děng)平台。

作(zuò)为上(shàng)市公司(sī)的中南建设，主营业务为房地(dì)产开发(fā)和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大(dà)连金牛上市。其旗(qí)下的房(fáng)地产业务(wù)主要在中南置地(dì)，建筑施工业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之(zhī)势大(dà)举扩张，其销售规模从502亿元一气(qì)上冲，并(bìng)杀(shā)入了(le)“2000亿俱乐部”。克(kè)而瑞(ruì)数据显示，2020年，中南置(zhì)地以2068亿元的操盘金额，位居房(fáng)企(qǐ)第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位(wèi)居第10位。

中南集团的快速发展下，陈锦(jǐn)石的身家也水涨船高，连年进入“新财富(fù)500创富榜”，稳坐南通首富之位。

不过，这波冲刺也(yě)闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到2023年第三季度，中南建设累计(jì)亏损138.14亿元，资产负债率高(gāo)达(dá)91.3%。

与多数出险房企一样，2022年以来，中南建设多次转让旗下资产自救，包(bāo)括(kuò)出售中南丝路城市运营、中南(nán)服务子公司等，累计已完成项目股权转让14个。

从(cóng)股权结构(gòu)看，中(zhōng)南建设的(de)控股股东为中南城(chéng)建，实际控制人为陈锦石及一(yī)致行动人。早前，中南城建(jiàn)的持股比例最高达54.12%。自2022年8月起(qǐ)，中南城建(jiàn)及其一致行动人持有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证(zhèng)券等机构强制(zhì)平仓。截至2024年4月(yuè)16日(rì)，中南城(chéng)建的持股比例下(xià)降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有14条(tiáo)被(bèi)执行(xíng)人记录(lù)，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦石也成为被执行人，涉案金额约13.9亿(yì)元(yuán)，其名下(xià)还有177条消费(fèi)限制信息(xī)。

中南建设的债务压力，也连累到(dào)控股股东中南城(chéng)建。目前(qián)，中南(nán)城建所持中(zhōng)南建设股(gǔ)份已被大量冻结(jié)，截至4月16日，累计被冻结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其(qí)持(chí)股的88.8%。

中南(nán)建筑列为被执行次数高达152次，被(bèi)执行总金额也(yě)有将近6亿元。被执行涉案(àn)的原因包括设备租赁、票据纠纷、工程款、买(mǎi)卖合同、劳务纠纷(fēn)等(děng)。中南建筑还(hái)收(shōu)到18次限制消费令，有(yǒu)6次股权冻结(jié)，股权数额高达1.39亿元(yuán)。

业绩难堪、债务高企，令投资者对中(zhōng)南建设心(xīn)灰意冷。因股价(jià)连(lián)续10日低于面值(zhí)，中南建设濒临(lín)退市。

盘活资产，需应对庞(páng)大(dà)短债

2022年11月7日(rì)，中南建设首次公开(kāi)违(wéi)约。其公告称，“由于市场调整、行业(yè)非良性循环等原因(yīn)，暂不(bù)支付公司全(quán)资子公司HZID去年发(fā)行的美元票据利息(xī)”。

尽管此前，中国华融、中国信达以及江苏资产均向中(zhōng)南建设伸出援手(shǒu)，中南建设成为被AMC纾困最多的房企，依然无(wú)法扭转局势。

事实上，中南建设在2021年就已经(jīng)大幅缩减拿(ná)地规模，但随着房地产销量整体下(xià)行，中南建设的业绩呈现断崖式下(xià)滑。2021-2023年，中南建设的合同销售金额从1973.7亿(yì)元骤减至398.8亿元（表1）。刚刚过去的2024年一季度，中南建(jiàn)设累(lèi)计合同(tóng)销售额仅47.3亿元，同(tóng)比再减38%。

销售持续下滑，导(dǎo)致其减(jiǎn)债之(zhī)路变得艰难。根据(jù)中南建设2023年报告，其2023年归母(mǔ)净利润为-52.93亿元。

公开数据显示(shì)，中南建设(shè)4只存续的美元债均已违(wéi)约，余(yú)额4.646亿美元。目前共有(yǒu最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？)5只存续境内债，合计51亿元，其中3只(zhǐ)已展期(qī)至(zhì)2028年后，分别(bié)为“H9中南03”、“H0中(zhōng)南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合(hé)计26.77亿元，仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前已积极进行债务重组(zǔ)，但(dàn)相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银行(xíng)和非(fēi)银行金(jīn)融机构借(jiè)款未能达成新的借款(kuǎn)方案或偿付，同时(shí)，其境(jìng)外子公司的优(yōu)先票据重组，也面(miàn)临个别投资(zī)者反对和清盘风险。

iFinD数(shù)据显示（表2），2019年(nián)至2023年三季度报，中南建设的长期借款从360.06亿元降至198.88亿(yì)元；非(fēi)流动负债规模从473.31亿元降至254.79亿元(yuán)；账(zhàng)面资金从254.1亿(yì)元快速萎缩至91.14亿元。同期，其(qí)短期借款、应付票据及应付账款、一年内到期的非流动负债的规模均较庞大。

如今，如(rú)何应对(duì)快速上涨的短债，成为中南(nán)建(jiàn)设的当务之急。进一步说，如果“白衣骑士”要入主(zhǔ)推动中南(nán)建设的盘(pán)活资产，势必要具备足够的融资或偿债能力且掏出真金白银，才能(néng)化解困局。

太盟曾数次投(tóu)资中国不动产领域

太盟投资集团与中南城建(jiàn)的洽谈，是否意味着将(jiāng)注资盘活中南建设，尚无法判断。值得一提的是，中(zhōng)南建设的(de)土地(dì)储备在江苏省占比较高、区(qū)域较为(wèi)集中，且三、四线土地储备占(zhàn)比较高，未来开发项目存在一定的去(qù)化压力。

过(guò)去一个月，太盟投资(zī)集(jí)团因对王健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关注。

由于对(duì)赌赴港上市失败，珠海万达(dá)商(shāng)管(guǎn)承受着资金(jīn)和来自投资者的巨(jù)大压力(lì)。2023年12月12日，太盟与大(dà)连万达(dá)商管集团共同宣布签署投(tóu)资框架协议，对珠海万(wàn)达商管进行股权重组，大连万达商管持股40%，太(tài)盟等投资人持股(gǔ)60%。

2024年1月，大连新达盟(méng)商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司。3月30日，太盟(méng)投资集团联合5家机(jī)构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境(jìng)解(jiě)除，但王健(jiàn)林同时也失(shī)去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领(lǐng)投人，太盟投资集团(tuán)彰显出不俗的资(zī)本(běn)运作(zuò)能力。

据太盟投资(zī)集团2022年(nián)拟赴港上市时公布的招股(gǔ)书显示，其主营业务由三部分组成：信贷及市场、私募股权(quán)和(hé)不动产(chǎn)。

截至2021年底，其总资产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市(shì)场(chǎng)业务占45%，约(yuē)为210亿美元(yuán)。2019年(nián)至2021年，太盟(méng)投资分别实现营业收入4.36亿美(měi)元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增长率为30.02%。

官网资料显示，太盟投资集团为全球近300家机(jī)构基金投资者管理着超过500亿(yì)美(měi)元的资产，旗(qí)下有约30支活(huó)跃基金。其知名的投资项目包括(kuò)珍(zhēn)爱网、万达商管、大(dà)阪环(huán)球影(yǐng)城、腾讯音乐（01698.HK）、奈(nài)雪的茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门人单伟建在投资圈赫赫有名，曾是全球著名私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团（TPG）合伙(huǒ)人(rén)，也是TPG亚洲（前身为新桥投(tóu)资集团）联席主(zhǔ)管合伙(huǒ)人。他曾主导一系列颇(pǒ)具影响力的交易，包括率领新桥收购韩国第一银行，并在(zài)一年内(nèi)扭亏为盈，以及入主深圳发展银行。

公开资料显示，不(bù)动产是太盟投资集(jí)团三大核心业务板块之一，其曾数(shù)次投资过中国房地产市场项目(mù)：2013年，收购上海悦达(dá)889广场项目(mù)65%股权；2015年，联手万科、铁狮门(mén)，以35.7亿(yì)元收购瑞安房地(dì)产（00272.HK）旗下上海企业天地三期(qī)，并向(xiàng)市场筹集等值(zhí)5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口(kǒu)联合设立16亿元的地产基金，并持有80%权益(yì)，随后(hòu)，该基金还以(yǐ)境(jìng)外协(xié)议(yì)转让(ràng)的形式，收(shōu)购了招商蛇口持有的上海招商局大厦、上(shàng)海招(zhāo)商局广场以及北京招商局大(dà)厦的(de)部分股(gǔ)权，交(jiāo)易总对(duì)价约为50亿元。此外，其(qí)还是(shì)春泉产业信托的(de)二股东，并曾(céng)两度购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合(hé)作协议，要将中国总部落户苏州，统筹发(fā)展(zhǎn)公司在中国(guó)的各类(lèi)资(zī)产管理业务。

通常而言，商(shāng)用(yòng)物业项(xiàng)目因标准化程度高、管理成本低，能够获(huò)取(qǔ)长期稳定收益而外资所青睐，而住宅项目是开发型物业，售卖后不能提供可持续现金流，因而至(zhì)今少有(yǒu)国内(nèi)住(zhù)宅地产公司获得战略投资者入(rù)局(jú)。

从历史案例来看，太盟投资集团此前也鲜有投资中(zhōng)国住宅类房(fáng)地产项目，其展示出与外资不动产基金普遍相似的投(tóu)资偏好。不过，单伟建近期曾公开撰文称，“中(zhōng)国的房(fáng)市不存在供应严重过剩的问题，但尚(shàng)未转危为安(ān)，原(yuán)因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的机制”。

“真洽谈”还是“真(zhēn)保壳”？

受利好消息影响，中南(nán)建设4月22日开盘一字涨(zhǎng)停。

而此前的(de)4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股。当日晚间，中南建设公告称，公司存在可能因股(gǔ)票(piào)收盘价(jià)连续均低于1元/股而被终止(zhǐ)上(shàng)市的风险。

4月(yuè)19日，其第二次公(gōng)告提示风(fēng)险：“公司可能(néng)因股票收(shōu)盘价(jià)连(lián)续低于1元/股而被终止上市(shì)”。中南建设当日收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连(lián)续11个交易日(rì)均低于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月24日(rì)起，公司股票将实施“其(qí)他(tā)风险(xiǎn)警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”，将(jiāng)于4月23日起(qǐ)停牌一天，并于(yú)次日(rì)复牌。

针对(duì)退市风险，中南建设亦曾在(zài)公告(gào)中回应，“公司前期(qī)推出了董事、高级管理人员增持计划，已增持金额合(hé)计(jì)207万元(yuán)，待公司定(dìng)期报(bào)告披露后，董事和高级管理人员(yuán)增持计划将继续实施；同时，公司目前也在(zài)与有关债权人协(xié)商符合各(gè)方利(lì)益的系(xì)统性方案，发(fā)挥公司资源的最大(dà)价值，减轻公司支出压力”。

有(yǒu)评论称，洽谈(tán)事发(fā)于中南建设遭遇“退市”之际，是(shì)否过(guò)于巧合？

中南(nán)建设总市值不过32.14亿元(yuán)，太盟投资集团亦可在(zài)二级市场以低价买入。直接(jiē)与中南建设的(de)大股东(dōng)谈，是否为(wèi)了以更低(dī)的价格获得股权，甚(shèn)至不(bù)排除寻求(qiú)获得控制权的(de)可能？

22日晚间，深交所(suǒ)就此次洽谈的真实性发函关注。

深交所表示，如果确实(shí)有上述事项，中南建设(shè)要说明，中南城(chéng)建与太盟投资集团合作的(de)具体内(nèi)容、时间(jiān)安(ān)排及进展(zhǎn)情况，并(bìng)分析相关合作(zuò)的(de)可实现性。同时，中(zhōng)南建设还要说明，中南(nán)城(chéng)建及实际控制人是否计划对公(gōng)司进行股权转让、资产重组，以及其(qí)他对公司(sī)有重大(dà)影响的(de)事(shì)项。

截至4月25日收盘(pán)，中南建设回复了关注函，但就与太盟投资(zī)集团洽谈一事未正式公告消息(xī)。

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