交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源(yuán)：地产K线

　　文/乐居财(cái)经 严明会

　　首创城(chéng)发董 事长刘永政，又多了一个新身(shēn)份。

　　8月21日，首创集团公告，贺江川因到达退休年龄，不再担任董事长职务。刘永政接替为首创集(jí)团(tuán)的新任董事长，并不再担任首(shǒu)创集团总经理职(zhí)位。

　　首创集(jí)团是(shì)首创城发母公司，成为首(shǒu)创集团董事长，刘(liú)永(yǒng)政无疑又(yòu)向(xiàng)上走了一步。而这，距离(lí)他成为首创城发董事长还不足(zú)一年半。

　　这一年多来，刘永政带领(lǐng)下的首创城(chéng)发，还是给外界(jiè)带来了些不(bù)一样(yàng)的成绩(jì)。

　　前不久，华夏首(shǒu)创奥莱REIT在上交所上市 了。

　　从去(qù)年12月(yuè)开始申报，到路演，再到正式(shì)上市，这单以济南首创奥莱项目和武汉(hàn)首创奥莱(lái)项目作为顶(dǐng)层资(zī)产的消费REITs，历时近九个月，最终(zhōng)敲开交(jiāo)易所大门。

　　当轻资产(chǎn)成为行业的流行词，商业等基础设施REITs被(bèi)认为是房(交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了fáng)企在存量(liàng)时代的(de)第二增长(zhǎng)曲线。这(zhè)对首创城发更是如此。

　　2021年11月，首创城发对首创置业（首创置业股份有限公(gōng)司）进行吸收合并，首创置业于(yú)香港(gǎng)联(lián)交所退市，成为首创城发全资子公司。

　　同年，首创城发与首(shǒu)创集团进行内部资(zī)源整合，首(shǒu)创集团将持有的首(shǒu)创经中（天津）投(tóu)资有限公司（首创经中）、首创新城镇建设投资有限公司（首创新城(chéng)镇）及北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了司（北京绿(lǜ)基）等资产注入(rù)首创城发。

　　由此，以城市综合开发、城(chéng)市综合运营及(jí)城(chéng)市更新升级三(sān)大业务板块作为主营业务的首创城发诞生了。首(shǒu)创城发，宣布从传统开发向城市运(yùn)营(yíng)转身。

　　此次华(huá)夏首创奥莱REIT的上市，被首创(chuàng)城(chéng)发看作是一个里程碑(bēi)事件。

　　在华夏首创奥莱REIT的上市仪式，刘永政就表示，华夏首(shǒu)创奥(ào)莱REIT不仅(jǐn)是首创奥莱业务发展的新起点，也是中国奥莱发展史上的重要里程碑。

　　不(bù)过，从业绩表现看(kàn)，首创城发重组的这三年并不是十分如意。

　　其(qí)近日披露的中期报
告显示，2024上半年(nián)，首创(chuàng)城发营业收入88.63亿(yì)元，同比下降了14.94%；实现净利润 -33.91亿元、归母净利(lì)润-36.87亿元。

　　去(qù)年上(shàng)半年(nián)，首(shǒu)创城发净利润-17.69亿元，归母净利润-19.72亿元(yuán)，今年前(qián)六月利润(rùn)亏损进一步扩大。

　　虽(suī)然(rán)归母净利润亏损，但今(jīn)年上半(bàn)年，首创城发少数股东却(què)实现了2.96亿元的正向利润，比去年(nián)同期的2.03亿元还有所增长。

　　拉长(zhǎng)时间(jiān)来看，2021、2022、2023年，首创城发分别实现营业收入356.29亿元(yuán)、253.76亿元、256.97亿元，实现归母净利(lì)润6.07亿元、-8.78亿元、13.94亿元。

　　数据显示，在2022年(nián)，首创城发就
开始出现了较大(dà)亏损，但在2023年(nián)扭亏为(wèi)盈。查阅其2023年度报告，首创城(chéng)发在去年实现正向(xiàng)盈利(lì)并不(bù)是来自(zì)经常性业(yè)务(wù)，而是通过出售资产录得了较
大(dà)的投资收益。

　　去年12月，首创城发及其控股股东首(shǒu)创集团以99.68亿元(yuán)的交(jiāo)易对(duì)价，将首创经中（首(shǒu)创经中（天津）投资有限公司）51%股权转让
给了经中合创（北京）城市建设合(hé)伙企业(yè)（有限合伙）。交易(yì)完成后，首创集团、首创城发(fā)合计(jì)持有首创经中剩余的49%股权。

　　经中合创由首创集(jí)团联合北京国有资本运营管理有限公司、北京市基础设施投资有限公司、北京(jīng)能源集团有限责任公司三家北京市属企业共同出资(zī)设(shè)立。该(gāi)合(hé)伙企业目前由首创集团直接(jiē)持(chí)股40%。

　　得益于(yú)这起出售，首创城发在2023年录得(dé)的(de)投资收(shōu)益高达98.89亿元，同比增长了885.94%。最终维持了(le)首(shǒu)创城发在该年度的正向利润。值得一提的是，这个数字是(shì)首创城(chéng)发该年度归母净利润的7倍多。

　　而今年上半年，首创城发录得的投资收益为-3.82亿元。

　　重组(zǔ)三年，房地产开发业务仍是首创城发营收的主要来源。2024年1-6月，该公司房(fáng)地产 开发营(yíng)业收入(rù)75.09亿元，占比84.72%；土地一级开(kāi)发1.21亿(yì)元占比1.37%；城市运(yùn)营11.08亿元，占比12.5%；其他1.25亿元 ，占(zhàn)比1.41%。

　　而(ér)近年来(lái)，房(fáng)地产行业宏观环(huán)境复杂多变(biàn)，房企毛利率持续下降(jiàng)，首创城(chéng)发整体(tǐ)的毛利率水平更受到明显影响。2021年(nián)度、2022年(nián)度、2023年度，该公司
的毛利率(lǜ)分别为19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛利率更(gèng)下降至1.99%。

　　期内，首(shǒu)创(chuàng)城发(fā)土地一级开发、其他业务均保持30%以上的毛利率水(shuǐ)平，城市运营板块更(gèng)高达56.23%。但房地产开发业务录得-7.04%的毛利 率水平，也就 是说，首创城发
上(shàng)半年基(jī)本(běn)上是亏本卖房。而房(fáng)地产开发(fā)业务占比最大(dà)，这极大地影响了该公司(sī)整体的毛利率水平。

　　在2024年(nián)度信用评(píng)级报告中，中诚信国(guó)际表示，首创城发房地产开发板块毛利率仍处于低位，对综合(hé)毛利率仍造成(chéng)一定负面(miàn)影(yǐng)响，同期公司计提了一定规(guī)模的存货减值，对公司(sī)利润(rùn)形成部(bù)分(fēn)侵蚀，整(zhěng)体盈利能力仍需持续改善。

　　去年，首创(chuàng)城发的董监高人员(yuán)发生了多起变更，原董事长(zhǎng)李(lǐ)松平也在当年3月离任，取(qǔ)而代之的是，刘永(yǒng)政成为首创城发董事长。

　　李(lǐ)松平还曾是首创集团党委副书记、董事、总(zǒng)经理，于2016年成为首创置业董事
长(zhǎng)。2021年首创城发重组首创置业后，李松平顺理成章成(chéng)为了首创城发的董事长。

　　成为(wèi)首创城发董事长的刘永政，如今已身(shēn)兼多职(zhí)。

　　除了是首创集团、首创城发董事长，刘永政还兼任首创生态(tài)（北(běi)京首创生态环保集团股(gǔ)份(fèn)有限公司）、首创置业（首(shǒu)创(chuàng)置业有限 公(gōng)司）董事长，以及京港地铁（北京京(jīng)港地铁有限公(gōng)司）、京(jīng)港十六号线（北京京港十六号(hào)线地铁有限公司）副董(dǒng)事长。

　　其拥有法律硕士学位，在首创集团内部担任过多(duō)个重(zhòng)要职(zhí)位，包括审计法律部副经(jīng)理、法律部总经理、副总经理、总经理等。

　　刘永政成为董事长并不(bù)再担任总经理后，目前，首创集团的官网，并没有(yǒu)显 示总经理是(shì)谁。仅披露了苏朝晖、孙(sūn)宝杰、邓文斌、李伏京4位副总经理。

　　一肩(jiān)多挑的刘永政，如今面临(lín)的一大问题，是 如何将首创城发从亏损的状态中拉回正轨(guǐ)。

责任编辑：杨红卜

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