“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者：梁争(zhēng)誉

编辑：刘婷

“大(dà)家都在同一条船上。”

在被投资者(zhě)问及旗下高端商(shāng)场海港城今年上(shàng)半年的销(xiāo)售表现时，九龙仓置业主(zhǔ)席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市(shì)场一致，没有跑赢大盘，奢侈品类与非奢侈(chǐ)品(pǐn)类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调(diào)整周(zhōu)期，高端商场未能走(zǒu)出独立行情。房地产(chǎn)市场调整的压力(lì)开始蔓延到(dào)向来稳健(jiàn)的港资房(fáng)企，维(wéi)港两岸的置地广(guǎng)场、太古广场、IFC、K11、海港城等(děng)高端商(shāng)场背后的港资房企们，不(bù)得不直面市场下行的挑(tiāo)战。

今年上半年，以长实(shí)集团、恒隆地(dì)产、新鸿基地产(chǎn)、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，出现盈(yíng)利下滑甚至亏损的情况。

根据Wind统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发展(zhǎn)、恒隆地产(chǎn)、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九(jiǔ)龙仓置业8家港资房企(qǐ)合计实现营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港元，同(tóng)比大降179亿(yì)港元(yuán)。

多家房(fáng)企均在财报或(huò)业绩(jì)会(huì)上表达了对市场持续下(xià)行的担忧(yōu)。

长(zhǎng)实集团在财报中表示(shì)，地缘政治压力及贸易冲突持续为全球经(jīng)济(jì)带来各(gè)种挑战；九龙仓置业指出，本港营商(shāng)环境仍然困难，汇率走势不利(lì)、息口高(gāo)企及人(rén)手(shǒu)短缺影响业务营运(yùn)能力(lì)，零售(shòu)业和酒店业饱受(shòu)消费模式转变的冲击；恒隆地产董事长陈文博(bó)坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力(lì)。”

业绩承(chéng)压，但多数港资房企仍表达了对(duì)未来的长期看好，抄底投资。

恒(héng)隆地(dì)产(chǎn)和(hé)香(xiāng)港置地(dì)借市场调整期(qī)，对旗下上海恒隆广场、香(xiāng)港(gǎng)中环置地广场进行扩建升级。太古地产主席白(bái)德利称，太古地产的一千亿港币投资计划进展理(lǐ)想，迄(qì)今已承诺投放超过60%资(zī)金。

“尽管核心市场出(chū)现疲态，尤其(qí)香港办公楼市场表现低迷，但(dàn)我(wǒ)们对(duì)于在中国香港和(hé)中国内地(dì)的自身业务长远增长依然充满信心，尤其看好北京、上海及大湾区。”白德利(lì)表示。

罕见亏损

过去三(sān)年，港(gǎng)资(zī)房企的营业收入、净利润就已(yǐ)呈现下滑趋势，今年的降幅尤为(wèi)明显。

Wind统计数据(jù)显(xiǎn)示，2022年至2024年的上半财年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业收入分别为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港(gǎng)元，归属母公司股东的净利润(rùn)分别为(wèi)418.79亿港元(yuán)、340.68亿(yì)港元、161.41亿港元，逐年下滑。

今年上半年(nián)，多家房企盈利出现双位数的跌幅，个别亏(kuī)损。

其中，长实集团收入220.08亿港(gǎng)元(yuán)，同比下降10.55%，股东(dōng)应占(zhàn)溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降16.47%。净利润下滑的(de)原因指向物业销售收入确认减少导致利润贡献降(jiàng)低——上半年(nián)长实集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降48.41%。

太古地产的(de)收入则为72.79亿(yì)港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿(yì)港(gǎng)元，同比(bǐ)下降19%。太古地产行政总裁彭国邦表示，尽管2023年显著复苏，香(xiāng)港零售组合期(qī)内受多项宏观经济不明朗因(yīn)素影响，持续出境旅游及游客消费习惯(guàn)改(gǎi)变，均对零(líng)售市场产(chǎn)生(shēng)不利影响。

恒隆地产收入(rù)约61.14亿港元，同(tóng)比增长(zhǎng)17%，股东应占净(jìng)利润约10.61亿港元，同比(bǐ)减少55.68%。恒隆(lóng)地产行(xíng)政总裁卢韦柏在回(huí)答媒体提问(wèn)时直(zhí)言，“你问我未来的前(qián)景，我们也看不(bù)透，暂时也不敢(gǎn)望得太远，现(xiàn)下(xià)是保本保(bǎo)命(mìng)的时(shí)候(hòu)。”

香港置地、九(jiǔ)龙仓置业、新世界发展则罕见出现亏损(sǔn)。

今年上半年，香港置地实现收入9.72亿(yì)美元，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于(yú)股东(dōng)的净亏损从去年同期的3.33亿美元扩大至(zhì)8.33亿美元。

九龙仓置(zhì)业收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应(yīng)占(zhàn)亏损(sǔn)10.52亿港元，与去(qù)年(nián)同(tóng)期的(de)盈利18.05亿港元相比，骤(zhòu)降158.28%。

九龙仓置业将业绩(jì)不振归因(yīn)于市(shì)场疲弱。“香(xiāng)港入境旅游(yóu)正在艰(jiān)苦经营之(zhī)际，出境旅游日(rì)益增加亦进一步(bù)打(dǎ)击本地消费。今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后(hòu)在三(sān)月份出现(xiàn)转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向(xiàng)下，第二季的零售销售更出现双位(wèi)数急剧下滑。”

新世界发展的业绩预告称，由于在(zài)2023财年落成并移交的主要(yào)项目(mù)缺乏收益确认(rèn)、投资(zī)及发展物业及商誉重估或(huò)耗蚀亏损、出售事项的确(què)认亏(kuī)损，以(yǐ)及年内利率持续高企及人民币(bì)贬值，其预计于2024财(cái)年录得股东应占亏损(sǔn)（包括持续及已终止经营业务）为(wèi)190亿(yì)港(gǎng)元至200亿港元之间。

账面巨“亏”

港(gǎng)资房企盈利下滑原因有(yǒu)二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。

长(zhǎng)实集团(tuán)、太古地产、香港置地都是(shì)香港知名“大地主”，在(zài)中环、尖(jiān)沙咀等核心地段坐(zuò)拥大量(liàng)经营(yíng)性物业。由于市场不景(jǐng)气和供应过剩，拥(yōng)有(yǒu)香奈儿、爱(ài)马仕、路(lù)易威登(dēng)等奢侈品牌租户的包租公(gōng)们也过起了紧日子。

今(jīn)年上半年，太古地产香港零售物业(yè)组合太古广场、太古城中(zhōng)心、东荟城名店(diàn)仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98亿港元；办(bàn)公楼物业组(zǔ)合方面，由于供应不断增加，叠加需求疲软，租金受压，租金收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年(nián)6月末的出租率为89%。

恒隆地(dì)产本港市场的租赁业务收入下跌8%至15.48亿港元。零售物(wù)业由于主要商业区及旅游区部分主要租户租金下调(diào)，导(dǎo)致收入下挫；办(bàn)公物业面对(duì)市场不景，恒隆(lóng)地产主动下调部分办公楼租金(jīn)，主要涉及中环一带租户(hù)，收入下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置(zhì)业两大(dà)商业地标海港城和时代广场写字楼部分(fēn)，出(chū)租率分(fēn)别为88%、87%，收(shōu)入分别下跌2%、8%，盈利分别下跌5%、10%，商业部分得益于海港城面向广东道长达(dá)530米的临街(jiē)店面(miàn)上的16个奢侈品牌继续吸引众多顾客(kè)到访购物，盈利保(bǎo)持(chí)微增。

“目前所有物业种类都供过于求，惟冀(jì)（希望）汇率和利率(lǜ)等周期性因素改善后，需(xū)求得以回升。”九(jiǔ)龙仓置业表示。

投资物(wù)业账面价值缩水，对当期利润表现造成负面(miàn)影响，是港资房企盈利(lì)能力削弱的主因。

投资物业重估损益，是企业所(suǒ)持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允(yǔn)市值波(bō)动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益(yì)。当行业承压，投(tóu)资物业公允价值下(xià)降，房企的业绩表现不可避(bì)免受到波及(jí)。

投(tóu)资物业公允(yǔn)价值大幅缩水，是九龙仓置业业绩由盈转亏的主要(yào)原因。根据九龙仓置业公告，截至今年6月末，其投资物业资产(chǎn)总额为2230亿港元，产生2%的重(zhòng)估(gū)减值。其中，海港城（不包含三间酒店）评估(gū)值下降29亿港元至(zhì)1516亿港元，时代广场估值(zhí)下降13亿港元至460亿港元。

在计入投资物(wù)业重估减值(zhí)后(hòu)，九龙仓置业股(gǔ)东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔除(chú)减值影响，整体营收、盈利基本与去年同期(qī)持平(píng)。九龙(lóng)仓(cāng)置业管理层表示，如果零售(shòu)市场表现持(chí)续疲弱，不排除下半年仍需要减(jiǎn)值。

值(zhí)得注意的是，九龙仓置业在财(cái)报中指出(chū)，集团资产净值较五年前(qián)降低16%。

亏损8.3亿美元的香港置地同样将业绩不振归因于减值拨备。

香(xiāng)港(gǎng)置地表示，内地房地产市场环境(jìng)变化使集团对开发项目的定价进行全面审查，计提了总计2.95亿美元的非现(xiàn)金拨备，受影响的项目主要位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。

“这些拨备是当基(jī)于市场可比价格的预期销售价格(gé)低于账面价值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备(bèi)影响，香港置地今年上半年股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比下(xià)降31.75%但仍保(bǎo)持盈利(lì)。

重仓内地的新世(shì)界(jiè)发展亦出(chū)现巨额账面浮亏。

截至2023年末，新世界发展在内地的土储总建面约435万平方米，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等(děng)城市。受房价回调影响，新世界发展在2024财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损，总额在85亿港元至95亿港元之间，预计录得(dé)股东应占亏损在190亿港元至200万港元之间。

不过，对投(tóu)资物业进(jìn)行减值拨备，是房企(qǐ)提前释放风险的常(cháng)规操作，而非经营层面出现根本性问题。

太古地产(chǎn)今年上半年录得投资物业公平值亏损8.79亿港元，2023年同(tóng)期(qī)为16.35亿港元。“投资物业公平值变动属于非现(xiàn)金性质，不会对公司的营(yíng)运(yùn)现金流或股东(dōng)应占基本溢利构成任何影响”，白德(dé)利说(shuō)。

抄底投资

对于大(dà)部分(fēn)港资房企来说，当(dāng)下的困(kùn)难(nán)大约(yuē)是其数十年乃(nǎi)至上百年发展长河(hé)中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加投资(zī)，希冀(jì)把握市场轮转机会。

“太古(gǔ)地产对中国(guó)内地市场长远前景(jǐng)之信心，反(fǎn)映在规(guī)划中的投资项目上。”白德利表示，太(tài)古地产的千亿港元投资计划进展(zhǎn)理想，迄今已承诺投放超过60%资金(jīn)，其中，投放500亿港元(yuán)于内地市场，进一步扩展及提升现有项(xiàng)目；投放300亿港元于香港(gǎng)市场，扩展核(hé)心商业物业组合太古坊及太(tài“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了)古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个新市场，发展住宅买卖(mài)项目。

太古(gǔ)地产(chǎn)在内地的投资主要位于上(shàng)海、西安(ān)、三亚、广州及北京。

在上海，太古地产落地两(liǎng)个大(dà)型综合体项目，上海前滩综合发展项目、上(shàng)海洋泾综(zōng)合发展项目，上海已成为太古地产(chǎn)在内地业务(wù)规(guī)模最大的城市。在广州(zhōu)，太古地产与广州珠江实业集团合作，在荔湾聚(jù)龙湾(wān)片区(qū)建设(shè)大型综合发展项目的零售部分，并于今年8月投得(dé)天(tiān)河(hé)路(lù)387号项目，翻新作为高级零售物业(yè)太(tài)古汇的新增部(bù)分(fēn)，令太古汇建筑面积增长43%。

彭国邦表示，太古地(dì)产的1000亿港元投资计划(huà)自2022年宣布推进(jìn)至今进展理想(xiǎng)，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长(zhǎng)的(de)关键，在长远扩展计划中亦具有重要的策略(lüè)意义。

“于2027年前在6个内地(dì)城市发展11个主要以零售主导的大型商业项(xiàng)目”——这是白(bái)德利给(gěi)太(tài)古地产制定的目标。

恒隆地(dì)产选择扩建上海恒隆广场。

陈文博称，上海的竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目(mù)的就是提供更多空间，满(mǎn)足当前年轻人的需求。“趁宏观市场的放缓(huǎn)时间，如果我们可以不花太多钱，但是(shì)可以让我们(men)的产品做得(dé)更好，其实(shí)更(gèng)应该加快进行。”

香港置地(dì)在(zài)6月底宣布启(qǐ)动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计划(huà)投资超过4亿美元(yuán)，扩建升级置(zhì)地广场零(líng)售物业组合，为顾客带来顶级奢华购物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多(duō)家现有奢侈品牌(pái)租户亦将额外投资约6亿美元(yuán)，参与项目设计与打(dǎ)造崭新体验。

相对(duì)而言(yán)，负债净额与总资本净额(é)比仅(jǐn)为5.5%的长实集团较为保守。长(zhǎng)实集团主(zhǔ)席李泽钜表示，长(zhǎng)实(shí)有耐心，从来不会抱有“志在必得(dé)”的心态。“当香港或(huò)内地有庞大的投资机会时，我们有能力(lì)随时动用大量资金回来进行投资。”

尽(jǐn)管管理层们在业绩会上(shàng)、在财务报表中集体释放信心，表示看好市场长期(qī)向好，但眼下的困难亦是客观存(cún)在的。

摩根(gēn)大通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中性评级。

基于对长实集团未(wèi)来盈利前景的评估，花旗银行将长实集团的目标价(jià)从36港(gǎng)元下调至33.5港元。花旗(qí)银行称(chēng)，长实集团作为香港的(de)主要地产开发商，拥有多个在建和规划中的项目。然而(ér)，市场环境的变动(dòng)和项目进展的不确定性可能(néng)对公司的盈利能力产生影(yǐng)响。

吴(wú)天海也说(shuō)，“我们预计今年下半年(nián)不会有(yǒu)太大的惊喜。”

责任编辑：石(shí)秀(xiù)珍(zhēn) SF183

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