北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业深度调(diào)整下，房(fáng)价尤其新房价格何时触底仍(réng)是重点。

北京楼(lóu)市政策松绑持续更新(xīn)落地中。继(jì)“离婚限购”政策废止(zhǐ)后，4月23日起，相关房贷政策(cè)也将进行调(diào)整，即(jí)离婚不满一年的(de)房贷申请人，如家庭名下在北京(jīng)市无成套住房，执行首套房信贷政策。

北京(jīng)房贷政(zhèng)策再松绑

据媒体报道，4月22日(rì)，中国人民银行北京市分行、国家(jiā)金(jīn)融监督管(guǎn)理(lǐ)总局北京监(jiān)管北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套局、北京市住房和城乡建设委员(yuán)会联合发布了《关于我市个人(rén)住房贷款中住房套数认(rèn)定(dìng)标准执(zhí)行口径的通知》（下(xià)称《通知》）。

第(dì)一财(cái)经记者以购房者身份咨(zī)询(xún)北(běi)京(jīng)市(shì)住建委，相关工作人员表示，之前是对限(xiàn)购政(zhèng)策(cè)调整，近期是信贷（监(jiān)管）部门发布新文(wén)件对信贷(dài)执行方面作(zuò)出新的规定。

记者(zhě)注(zhù)意到，4月23日下午，央视新闻报道称，上述《通知》内容(róng)显示，根(gēn)据当前房地产市场形势，为更好支持(chí)居民刚性住房需(xū)求和多样化改善性(xìng)住房需求，现就(jiù)北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径作出通知：2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名(míng)下在本市无成(chéng)套住房，执行首套房(fáng)信贷政(zhèng)策。各(gè)银行(xíng)结合本机构经营状况、客户(hù)风险状况等因素合理确(què)定每笔贷款的具体首付款比例和利(lì)率(lǜ)水平。另据记者从北京部分银行工作人(rén)员(yuán)处了(le)解，的(de)确已经收到相关(guān)通知，23日起执(zhí)行。

对比来看(kàn)，2017年3月，央行营管部(bù)、原银监会北京监管局、北京(jīng)市住建(jiàn)委(wěi)、北京住房公积金管理中心联合发(fā)布《关于加强北(běi)京地(dì)区住房信贷(dài)业务风险管理的通知》，其中(zhōng)明确，对离婚一年内的贷(dài)款(kuǎn)人实施差别化住房(fáng)信贷政策(cè)，从严防控信贷风险。

当时上述文件提到，据有关方面反映，近(jìn)期，购房家庭通过离婚手段(duàn)享受首套住房(fáng)贷款政策的情形有所增加，这既影响(xiǎng)了调控政(zhèng)策效果，也容易产生财产纠纷、还(hái)款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因(yīn)此，对于离婚一年以(yǐ)内的房贷申请人(rén)，各(gè)商业(yè)银行应参照二套房信贷政(zhèng)策执行；申请住房公积金贷款的，按二(èr)套住房公(gōng)积金贷款政策执行。

不少分析认为，上述文件出(chū)台较(jiào)早，已经(jīng)不适(shì)用于当前(qián)环境条件的变化。中指研(yán)究院市场研究总监(jiān)陈(chén)文静对记者表示(shì)，此次对于离婚后住房套数认定的调整，是(shì)在今年3月(yuè)27日废止(zhǐ)“离异后任何一方3年内不得京内购房”后，对(duì)离婚购房政策(cè)的进一步优化和完善。

上述“离婚限购(gòu)”文(wén)件于2021年8月出台(tái)实施，其中明(míng)确，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住(zhù)房套数不符合北京市商品住房限购政策(cè)规定的（即(jí)大(dà)于等于两套），自离异之日起3年内，任(rèn)何一方均不得在北(běi)京市(shì)购买商品住房(fáng)。

陈(chén)文(wén)静分析(xī)，最新政策落地后，北京夫妻离异后(hòu)家庭名下无房，即按首套资格、首套贷款计算，即在城六区/非城六区购(gòu)房，利率(lǜ)由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由50%/40%降至30%，购房门槛和购房成(chéng)本(běn)较之前明显降低(dī)，对受此政策(cè)限制的(de)合(hé)理购房(fáng)需求(qiú)释放具(jù)有一定带动(dòng)效果。

从成交情况来看，中指研究院统计数据显示(shì)，春节后，北京房(fáng)地产市场整体表(biǎo)现(xiàn)稳定，3月，北(běi)京二手商(shāng)品住宅成交超1.4万(wàn)套，4月以来截至21日，二(èr)手(shǒu)商品住宅成交8247套(tào)，市场保持一定活跃度。

陈文静认为，此(cǐ)次政策调整，意味着在市场过(guò)热(rè)时期出台的政策有望陆续退出，向市场释放出(chū)进一步(bù)优(yōu)化政(zhèng)策的积极信号，对市场情绪(xù)的北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套回升有望产生有利影响。当前北京房(fáng)地产政策整体仍较为严格，未来限制性政策(cè)存在继续优化预期。

多地深(shēn)化房贷政策调整

去年以来，作为楼市(shì)政策(cè)风向标的北上广深接连迎来政策调整。其中，北京自去年9月以来先是出台“认房不认贷(dài)”新政，之后(hòu北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套)迎来通州区(qū)取消“双限”、“离婚限(xiàn)购”政策废止，以及提高购买绿色建筑等(děng)最高贷款(kuǎn)额度、优化(huà)老旧小区改造后住房公积金贷款期限(xiàn)核定标(biāo)准等(děng)，被业内认为是重要政策信号，有助于提升市场(chǎng)信心。

回顾整个一季度，各线城市(shì)在去(qù)年同期(qī)较(jiào)高基数下，新房成交面(miàn)积同(tóng)比(bǐ)均出现下降，其(qí)中一线(xiàn)城市在政策优(yōu)化、较强的购房需(xū)求支撑等因素影响下，同比下(xià)降(jiàng)约37%，降幅在各(gè)线城市中最小；而多数二线、三四(sì)线代表城市限(xiàn)制性政策去(qù)年就已基本放开，叠(dié)加当前购房者观望情(qíng)绪(xù)较重，新房成交面积同比下(xià)降均超四成。

行业深度调整下，房(fáng)价尤其新房价格(gé)何时触底仍是关注重点(diǎn)。根据统(tǒng)计(jì)局(jú)披露数据，3月，70个大中城市新建商品住宅和二手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)比前期有所上升，各(gè)线城市商品住宅销售价格环比降(jiàng)幅略有收窄，同比降幅扩大。

具体(tǐ)来看，一线城市新建商品住(zhù)宅(zhái)销售价格环比下降(jiàng)0.1%，降幅比上月收窄0.2个(gè)百分点；同比下降1.5%，降幅比上(shàng)月(yuè)扩(kuò)大0.5个百分点。二手住(zhù)宅(zhái)销售价格环(huán)比(bǐ)下降0.7%，降幅比上(shàng)月收窄0.1个百分点；同比下降7.3%，降(jiàng)幅比(bǐ)上月(yuè)扩大(dà)1.0个百分点。其中，一线城市新房价格表现(xiàn)整体优于二三线(xiàn)城市，二手房价格压力则(zé)高于二三线城市。

去年12月至今年2月，70个大中城市中有39个(gè)城市新(xīn)房价格已连续3个(gè)月同比、环比均呈下跌态势(shì)，超过半数，其中不少城市已经(jīng)在深化房贷政策调整，包括阶段(duàn)性取消首套(tào)房贷利率下限等；同期，价格(gé)同比、环比连涨3个月的只(zhǐ)有上海、石家庄、西安三城。1~3月，北京、上海新(xīn)房销售价格指数较上年同期的平均变动反映出价格上涨趋势，其中北(běi)京在3月环比止住跌势，广州、深圳新房销售价格指数则继续处于100以下。

对于今年(nián)的政策展望，不(bù)少业(yè)内人(rén)士认为，除降低购房成本外，限购(gòu)等前(qián)期约束政策还有待进一步放开。中(zhōng)指研(yán)究院此前也(yě)指出，预计(jì)各地(dì)将充分发挥调控(kòng)自主权，一(yī)线城市有望继续优化限购政策，二线城市(shì)或将全面取消限制性(xìng)政策，降(jiàng)低首付比例、降低房贷(dài)利率等政策同样具(jù)备空间。

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