房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)量下降(jiàng)态势未改，同时土地(dì)成交(jiāo)规模持续收缩，从而导致新房供应规模也保持在(zài)低位。

　　“金九银十(shí)”素来是房地产市场的销售旺(wàng)季，期间，房企做足营销(xiāo)工作，积极推盘促销，通过优惠政策和活动吸引购房者。每年9、10这两个月，房企的供应量和销售业绩通常也会明显优于其他月份。

　　然(rán)而值得(dé)注意的是，今年“金(jīn)九”，房企的推盘积极性却一般。究(jiū)其原因，与市场(chǎng)上销售下(xià)行(xíng)态势未改(gǎi)，新房库存较高，去化周期拉长，土地成交规模(mó)收缩，房企(qǐ)资金存压等一(yī)系列因素(sù)有关。

　　推盘积极性(xìng)不足

　　近日，房地产研究机构克而(ér)瑞调研的数据显示，9月28个重点城市预计(jì)新增商(shāng)品住宅供应面积703万(wàn)平方米，环比(bǐ)下降4%，同比下(xià)降59%，绝对量显著不及二季度月(yuè)均水平(píng)，与一季度月均699万平方米(mǐ)基本持平。

　　分城市来看，仅一线城市供应量将环比增长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一(yī)线城市中，北京、广州(zhōu)两个城市集中放量，新房供应量环比分别增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的(de)同环比均处于下降态势，其中，深圳降幅较大，环比下降22%，同比下降(jiàng)70%，供应量或将不足3000套(tào)。

　　二线城市供应量环比微跌(diē)5%，同比降幅超6成，分(fēn)化持续加剧(jù)。其中，西
安、长沙单月供应(yīng)量较大，超过50万平方米，环(huán)比增长4%和79%。宁波、重庆、厦(shà)门三个城(chéng)市的(de)供应量(liàng)虽(suī)然不(bù)及50万平(píng)方米，但环比增幅较大，分别为660%，79%，32%。剩下的二线城市供应量(liàng)基本都保(bǎo)持房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因同环比齐降态势，即便是前期热度较高的成都、杭州，9月的新房供应量也出现环比下降(jiàng)，房企推盘积(jī)极性并不高涨。

　　相比于一(yī)、二线城市，三、四线城市(shì)新房(fáng)供应量则显著(zhù)回落，同、环比降幅(fú)均在4成以上。克而瑞研究中心称 ，因低迷行情影响，三、四线(xiàn)城市基本都处(chù)于去库(kù)存阶段。

　　明源(yuán)地产(chǎn)研(yán)究院认为，以前的房地产市场，淡旺季
分明，年后(hòu)有“三(sān)月小阳春
”，延续到“五月(yuè)黄金周”；六月至八(bā)月市场逐渐回归平淡，九月又重回(huí)高 峰(fēng)，“金九银十”由此
而来。之所以有旺季，一方面(miàn)与旺季期
间房企集中推盘带来的联动效应有关，另一方面，在这些(xiē)旺季，前(qián)面几个月淡市(shì)的需求积累爆(bào)发。而这几年疲软的市场需求，将所有的(de)波峰波谷熨(yùn)平，“金九银十”成色不再。今年八月份以来，新政的效(xiào)果逐渐减弱，楼市的热度重(zhòng)新回落，房企对九月的成(chéng)交没(méi)抱太大期待。

　　去化压力(lì)是主(zhǔ)因

　　中指研究(jiū)院企业研究总(zǒng)监(jiān)刘水对第一(yī)财经表示，“金九银十”传统(tǒng)营销旺季来临，但今年房企的推盘积极性(xìng)不如以往，主要还是受目前市(shì)场下行压力(lì)影响。“新房(fáng)销售量下(xià)降态势未改，同时土(tǔ)地成交规模持续收缩，从
而(ér)导致新房供应规模也保持在低位，加之房企目前的资金压力，导致房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因(zhì)房企在推盘方面更加谨(jǐn)慎。”

　　广东(dōng)省住房政策研究中心研究 员李宇嘉对第(dì)一财经(jīn房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因g)表(biǎo)示，“金九”开发商推盘供应
积极性不高，背后的主要原因在于开发商手里的库存待售房源比较多(duō)，另外，开发(fā)商新盘去(qù)化率整体也比较低，去化周期比(bǐ)较长。据他统计，目前市场上(shàng)大概(gài)有一(yī)半的新房是2024年之前(qián)就上市的库存。“这样的情况下，如果(guǒ)开发商仍(réng)然(rán)推新(xīn)盘，销售不畅(chàng)的情况下，只会(huì)导致市场预期更差，而且还会拉长(zhǎng)开发商资金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉(diào)。”李(lǐ)宇嘉说(shuō)。

　　李宇嘉也表示，在其调研(yán)过(guò)程中发现(xiàn)，当 前开发商推盘的(de)节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推出房(fáng)源，现在有的楼盘则开始以楼(lóu)层为单位，步子迈(mài)得比较(jiào)小，这与9月房企推盘积极(jí)性不足 的逻辑一致，背后的原因(yīn)都(dōu)是市场上库存较高
，开发商去(qù)化困难。”

　　新(xīn)房市场整体(tǐ)去(qù)化速度放缓，去化周期拉长，已是事实。9月(yuè)上旬，房地产中介机(jī)构深圳中原的二级市场营(yíng)销(xiāo)高峰(fēng)论坛上，中(zhōng)原地产大陆区二级市场战略中心总经理任壮(zhuàng)表示，在2016、2017年房地产市场行情好的时(shí)候，全国29个重点城市(shì)新房住宅项目开盘首周的去化率平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全国首付比例整体下(xià)调(diào)，市场行情好转，周
度平均去化率升至(zhì)33%。随着(zhe)“517”新政效应减弱，8月(yuè)，该数值已回落至29%。

　　房地产研究机构中指研究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平(píng)方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降(jiàng)，但从出清周期来看，目前“已开工(gōng)未售库(kù)存”的(de)出清周期约为3.4年，且呈现上升趋势，去化压(yā)力较(jiào)大。

　　中指研究(jiū)院认为，尽(jǐn)管当前的库存规模有所下降(jiàng)，但是 与2016~2017年(nián)市场库(kù)存规模回落不同的是，2016~2017年的情况是“市(shì)场销售提升(shēng)、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存压(yā)力缓解”，而目前“虽(suī)然市场库存水平下降(jiàng)，但销售持续低迷，去化周期仍(réng)呈延(yán)长态势，市
场库存压力攀升”。

　　今年5月以来，“去库存”已成为房地产的重要施策方向，多个城市相继发布了(le)收
储房源征集公告(gào)，但受收购价(jià)格、资金成(chéng)本
、房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整(zhěng)体仍处于(yú)探索阶段。

　　中(zhōng)指
研(yán)究院(yuàn)认(rèn)为，我(wǒ)国(guó)房地产销售仍(réng)面(miàn)临调整(zhěng)压力，市场仍处于筑(zhù)底阶段，“去(qù)库存”政策(cè)若在未(wèi)来几个月加快落地节奏(zòu)，将对房企现金(jīn)流改善及居民预期将(jiāng)产生积极影响。住房端，国企收储(chǔ)是最直接的(de)去库存手段，但政策细节仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端，盘活存量土(tǔ)地、优化土地供(gōng)应是主要政策方向，其中退地置换或成为改善土
地库存(cún)结构的一种(zhǒng)有效方式。

　　刘水表示，市场需求(qiú)端，一线城市限(xiàn)购政策存(cún)在较大优化空间，同时继续下调房(fáng)贷利率、提高房贷利息(xī)抵扣个税(shuì)幅度等或成为需求侧政策优化方(fāng)向，从而进一步降低居民购房成本(běn)。整体(tǐ)来看(kàn)，随着“金九银十(shí)”传统旺季的来临，房企仍需充(chōng)分把握这一(yī)时机，积(jī)极应对市(shì)场挑战以达到快速去化的目的。

责任编辑：刘万(wàn)里 SF014

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