中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房地产报

　　①存量房贷利率与最新房贷(dài)利率之间仍有着 80个基点左右的差距；

　　②对于银行而言，在降低利率(lǜ)减(jiǎn)少一定利润(rùn)与(yǔ)信贷资产流失之间，前者(zhě)似乎更为可取；

　　③政府也希望能鼓励(lì)消(xiāo)费，因此，存量(liàng)房贷利率有下调的可能性；

　　存量房贷利率何时能下(xià)调，怎么(me)下(xià)调，备受期(qī)待。

　　近日有消息称，政府正在(zài)考虑进一步(bù)下调存(cún)量房贷利率，允许规模高达38万亿元的(de)存量房贷利率(lǜ)寻求转按揭，以此(cǐ)来降(jiàng)低购房者负(fù)债压(yā)力(lì)，提振(zhèn)消费(fèi)。根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条(tiáo)款；或者(zhě)与其(qí)他银(yín)行进行再融资，实现转按揭。

　　截至目前，央行(xíng)和国家(jiā)金融(róng)监督管理总局对此未(wèi)予置评。中国房地(dì)产报记(jì)者向央行发去(qù)采访函，截至发稿，未(wèi)收到回复。

　　对于存量房贷利率下调一事(shì)，招商银行行长王良在9月2日中期业(yè)绩会上有过回(huí)应，称招行也只(zhǐ)是在媒体上看到(dào)信息，还没有接到宏观按揭(jiē)管理部门(mén)、人民(mín)银行或者国家金融(róng)监督管理总局的(de)意见，也没有征求过银行意(yì)见。

　　他认为，“若这方面政策推出，对银(yín)行业的存量按揭利(lì)率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做(zuò)好充分(fēn)论证和研究，再(zài)推出这样的政策。”

　　下调存量(liàng)房贷利率(lǜ)“减负”呼声渐高

　　早在2023年，央行就已(yǐ)经表态过，鼓励商业银行降低存量房(fáng)贷利率。

　　2023年(nián)8月，央行、国(guó)家金融(róng)监(jiān)督管理总局发布《关于降低存(cún)量(liàng)首套住房贷款利率有关事项的通(tōng)知》，调整两类住房贷款(kuǎn)利率：一是2023年8月31日前金融机构已发(fā)放的和已签(qiān)订合同但(dàn)未发(fā)放的首套(tào)房按揭；二是购房时(shí)不(bù)符合(hé)当时的首套房要求，但受益于(yú)政策调整新认定为(wèi)首套房。但(dàn)存量二(èr)套房贷利率并不在(zài)此次下调范围内(nèi)。

　　此政策下，去年9~10月，存量房贷利率进行了一(yī)次统一调整。中信证券研究称，从调整结果来看，根据央(yāng)行《2023年第四季度中(zhōng)国货币政策执行报告》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下(xià)调，调整后加(jiā)权平均(jūn)利率为4.27%，平均降幅为73个(gè)基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿中国房地产报：存量房贷利率，等待下调人，此部分利息支出约占商(shāng)业银行2023年总营(yíng)业收入的2.4%。

　　“考(kǎo)虑到(dào)大部分按(àn)揭在今年1月1日经(jīng)历(lì)重定价，少部分按揭在今年(nián)2~8月经历重定价(jià)，以及今年以来存量高定价按揭提前还款，我们估算，当前存量房贷加权平均利率(lǜ)会在3.9%~4%左右。”中信证券研究称。

　　当前新增按揭利(lì)率在什么水平？根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执(zhí)行报(bào)告(gào)》显(xiǎn)示，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。这个利率还在下降中。

　　据中原地产研究院统计，2024年8月全(quán)国(guó)首套房平均利率为3.25%左(zuǒ)右，二套房贷款平均利率为3.6%左右(yòu)。广州首套房贷(dài)利率(lǜ)最低已经(jīng)可以做到2.89%。

　　这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率(lǜ)之间仍有着80个基(jī)点左右的差距(jù)。高利差下，许多贷款人瞄准了提前还贷。“提前还贷真(zhēn)的会(huì)上瘾，因为可以省下不少利息。”一位购房者说。

　　直(zhí)接影响就是(shì)，银行的按揭贷余额大幅缩水。央行发布的《2024年二季度(dù)金融机构贷款投向统(tǒng)计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房(fáng)贷款余额减少了(le)3800亿元(yuán)。其中(zhōng)，六大国(guó)有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

　　多家银行将个人住房贷款(kuǎn)余额下降归因于(yú)，房地产市场调整和提(tí)前还贷规模增加。国泰君安研究显示，2024年4月，居(jū)民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民(mín)提前还贷行为明显增(zēng)多。

　　还有的购房者，迫(pò)于房价下(xià)行以及房贷利率过高原因，不得不(bù)选择出售房子，“因为每一天都在(zài)亏钱，实在不(bù)划算”。无形中，再次推高二手房挂牌量。存量房贷利率下调，成了迫(pò)在眉睫的事。

　　“准备先观望下存量房贷利率是否能下调，再决(jué)定是否提前还贷。”本打算(suàn)再还一(yī)笔房贷的张(zhāng)先(xiān)生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下(xià)调利率，就可以把省下来的钱用来消费了。

　　利(lì)率应该市场化

　　对于银(yín)行而言，在降低(dī)利率减(jiǎn)少一定(dìng)利润与信贷资产流失之间，前者似乎更为可取。

　　“利率应该市场化，存量房贷利率下调本就该如此。反之，未来利率上升了，存量房贷利率也(yě)要往上(shàng)升。现(xiàn)在(zài)银(yín)行不动(dòng)存量房贷利率，是因为政策限制。”住房金融高级经济师成枫(fēng)说。

　　所谓(wèi)利率市场化，就是把利率的决定权交(jiāo)给市场，由市场主体自主决定利率的过程。

　　成枫(fēng)表示，国外(wài)利率就是市场化(huà)。如果说利率降了，存量房贷客(kè)户可(kě)以与现有贷款机构重新协(xié)商贷款条款；或者与其他(tā)银行(xíng)进行转按揭。转按揭就相当于用新利率替换原有利率，但(dàn)是目前(qián)国内的政策还不允许这样做。“从国家而言，以人民(mín)为(wèi)中心(xīn)，存量房贷利率下降的可能(néng)性比较大。”

　　什么是存量房贷转按揭？

　　“转(zhuǎn)按揭”是指已在银行办理按揭(jiē)贷款的借款人，向原贷款银行要(yào)求变(biàn)更贷款要素（包括利率、金额、抵押率(lǜ)、借款人等），或是(shì)将现有(yǒu)按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素签订合同。

　　在2007年9月前，监(jiān)管层面并无明文的转按揭政策限制。彼时，多(duō)家银行开(kāi)展转按揭业务，并伴(bàn)随着“房价重估(gū)追加按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行指导取消转按揭、加按揭贷款业务。2007年(nián)9月，央行、原银监会发布《关于(yú)加(jiā)强商业性房地产信贷管理的通(tōng)知》，要(yào)求“商业银行不得发放贷款额度随房(fáng)产评估价值浮动、不指(zhǐ)明用途的(de)住(zhù)房抵(dǐ)押贷(dài)款；对已(yǐ)抵押房产(chǎn)，在购房(fáng)人没有全部归还(hái)贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷(dài)款”。

　　2007年12月，当时的央行副(fù)行(xíng)长刘士余在(zài)加(jiā)强商业性房地产(chǎn)信贷管(guǎn)理(lǐ)专(zhuān)题会议表示，“要坚决取(qǔ)消转按揭、加(jiā)按揭贷款。不得发放(fàng)无(wú)指(zhǐ)定用途、无真实交易的转按揭住房贷(dài)款”。他认为，银行的转(zhuǎn)按揭业务成了炒房者的(de)投机工具，获得资金后购买多套(tào)住房或进入股市，从而加剧了楼市和股市的泡沫。

　　2019年(nián)8月26日，央行(xíng)发布公告〔2019〕第(dì)16号文，再(zài)次强(qiáng)调严禁(jìn)提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭(jiē)”服务。

　　现在的房地(dì)产市场供求关系，已经发生根本性变化。一些限制(zhì)性行政手段，或许(xǔ)也到了该退出的时候了。

　　“重(zhòng)新做转(zhuǎn)按揭或者降低存量按中国房地产报：存量房贷利率，等待下调揭，是有可(kě)能发生的。”瑞银大中华金融行(xíng)业研究主管颜湄(méi)之认为，我们估算存量房贷(dài)利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会(huì)引发房贷(dài)人的抱怨。同时，政(zhèng)府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调的(de)可能性(xìng)。

　　“存量房贷降息有可能，但不一(yī)定(dìng)允(yǔn)许‘转按揭(jiē)’，更有可能是降低存量按揭加(jiā)点。”浙商证券银行研究团队认为，“转按揭”相当于原先(xiān)在A银行贷款的居(jū)民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷(dài)款，涉及跨行合作等，流程复杂。而且在当(dāng)前按揭需求疲弱的(de)背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争。

　　存量(liàng)房贷利率(lǜ)调整或(huò)转(zhuǎn)按揭，对银(yín)行最直接(jiē)的影(yǐng)响就是息差和利润。

　　中(zhōng)金公司(sī)预测，如果新一轮(lún)存量按揭利(lì)率(lǜ)调整平均下调60个基点(diǎn)，估算存量按揭利率下(xià)调影响银行净息(xī)差7个基点。不(bù)过，当前(qián)存款利率下调可以对冲存量房贷利率下调给息差带来的(de)压力。考虑到本轮存(cún)量房贷利(lì)率调整空间(jiān)可能大于2023年，银行负债(zhài)的调整幅度应至少为15个基点左右。如果负债成本调整(zhěng)到位，预(yù)计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效(xiào)果为(wèi)中性。

责任编辑：张文

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