楼市罕(hǎn)见一(yī)幕。

外资巨头突然(rán)罕见(jiàn)唱多中国房(fáng)地产市场，引发关(guān)注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师(shī)John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的(de)援助，我们第一次对中国房地产(chǎn)行业变得更(gèng)加乐观。”

从市场层面(miàn)来看，中国房地产市场正陆续出现积(jī)极信号。其中，上
海豪宅销售持(chí)续(xù)火爆，带动上海新(xīn)房房价指数环比上涨；深圳(zhèn)楼市也出现复(fù)苏迹象，3月(yuè)份二手房成交套数达(dá)4547套，环(huán)比大增115.13%，截至4月15日(rì)，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超(chāo)过3月同(tóng)期。

那么，在一系列利好信号的加持下，中国楼市何时将(jiāng)迎来拐点？

罕见唱多

瑞银(yín)大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新(xīn)的(de)采访中表示：“在三年的看跌之(zhī)后，由于(yú)政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更 加乐观。”

他预计(jì)，国内(nèi)住房需求和(hé)供(gōng)应将在明年某个时候恢复到历史平均(jūn)水平，中国大型地产(chǎn)开发商们的股票可能会出现反弹。

值 得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地对中国恒大(dà)集团给(gěi)出了“首次！外资巨头，突然转向卖(mài)出”评级，并
将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯(wéi)一一位给予恒大卖出评级的分析师，震惊(jīng)市场。

站在(zài)当前，John Lam认为(wèi)，在经历了调整之后，中国房地产行业正(zhèng)准备(bèi)缓慢复苏。

John Lam预
计，中国今年(nián)的房地产行业销量和价格不会(huì)上涨，但降幅会有(yǒu)所缓解。他认为，按面积(jī)计(jì)算，今年国内(nèi)住宅销售可(kě)能会下降7%，低于(yú)2022年(nián)创(chuàng)纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测，一旦房价稳定下来(lái)，被压抑的(de)需求将会回归(guī)，因为(wèi)过去三年的房地产价格下(xià)跌周期导致人们推迟购买。

John Lam还提到，由于许多房地(dì)产企业已停止购买土地和建造房屋(wū)，从而减少了供应量。在(zài)楼市低迷(mí)期间，中国开(kāi)发(fā)商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积(jī)计房地产销售37%的(de)降幅。

John Lam认为，这种“去库存”可能会使(shǐ)国内住房的库存水平明(míng)显下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场比日本更健康(kāng)，其危机程度也不及后者严重。其原因是，中(zhōng)国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实(shí)施了严格的(de)外汇(huì)管制，这些因素结合在一起，使(shǐ)中国(guó)能够比(bǐ)日本更好地(dì)管理房地
产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和新(xīn)开工率(lǜ)在2025年6月前恢(huī)复稳定。目前，最大的争论是购房者需(xū)求如何恢复的宏观问题。

积极信号

其实(shí)，从(cóng)市场层面来看(kàn)，中国房地产市场(chǎng)正(zhèng)陆续出现积极
信号，一线城市及新(xīn)一(yī)线城市的(de)回暖迹象愈发明显。

据中(zhōng)指(zhǐ)院的统(tǒng)计数据显示，截至3月31日，重点城(chéng)市二手房成(chéng)交套(tào)数已连(lián)续6周(zhōu)环比增长，单周成交量一(yī)度达到2023年下半年以(yǐ)来(lái)周度最高水平。另据(jù)贝壳研究院监测(cè)，今(jīn)年以来，贝壳重(zhòng)点50城市二手房成交量持续向上修复，部(bù)分城市 和产品(pǐn)价(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。

具(jù)体来看，上海楼市 的复苏较(jiào)为明显(xiǎn)，豪宅 销售(shòu)堪称火爆：

4月21日，融创(chuàng)外滩壹号院二期开(kāi)盘，该项目单日销售额达(dá)99.97亿(yì)元，去化率100%，成为今
年(nián)内上海单盘销售额TOP2的项目。

4月18日，上海陆 家嘴豪宅“滨江凯旋门(mén)”开盘售罄，总价(jià)1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿(yì)元。

今年3月底
，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元
销售额直接刷新(xīn)全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上(shàng)海(hǎi)新房房价指数(shù)环比涨幅已位列全国第一(yī)。据(jù)国家统计局数(shù)据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二(èr)。

另外，深圳楼市也持续出现复苏迹象。据深圳市房地产信息平台(tái)公布的数据(jù)，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年(nián)4月份(fèn)以来新高。

进入4月份，截至4月15日，深(shēn)圳月(yuè)内二
手住宅成交套数达到(dào)2067套，超过3月份(fèn)同期。

另据深(shēn)圳(zhèn)市房地产中介协会发(fā)布的(de)数据(jù)，4月8日至(zhì)4月14日，深圳(zhèn)全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来(lái)新高。

其中，刚需是支撑(chēng)近期深圳二手房市场(chǎng)放量的重要力量。3月(yuè)份深(shēn)圳二手住(zhù)宅成交结(jié)构当中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方面，3月份(fèn)三房户型成交占比42%，占(zhàn)比最大。

据北(běi)京市住建委官网(wǎng)数据统计，今年3月，二(èr)手房网签量14280套，环比(bǐ)上涨125.5%，也突破了1.2万(wàn)套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最(zuì)高点。

重大变化

当前，我国房(fáng)地产市(shì)场供(gōng)求关系已发生重(zhòng)大变化。

光大证券在最新的研报中(zhōng)指出，2024年(nián)监管层继续积极优(yōu)化(huà)房地产政策(cè)，加快构(gòu)建房地产发展新(xīn)模式。供给侧看，监管提出(chū)金融业(yè)支持房(fáng)地产责(zé)无旁贷，继续通过信贷、债券、股权(quán)等综(zōng)合方式支持房(fáng)地产(chǎn)融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城(chéng)市房地产融(róng)资协调机制，提(tí)升经(jīng)营性物业贷抵押(yā)率及用途等(děng)，优质房企融(róng)资性现(xiàn)金流有(yǒu)望提升(shēng)。

光大(dà)证券表示，需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调(diào)控自主(zhǔ)权
，地(dì)方政府“因城
施策”加大需求侧(cè)购房支持(chí)力度(dù)，包括优化“认房认(rèn)贷”，下(xià)调首(shǒu)付比例及按揭利率，进(jìn)一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购
房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控(kòng)自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分(fēn)化或进一步加剧。

中银国际也认为，各地(dì)在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企(qǐ)稳和购房者置业(yè)情绪的(de)修复(fù)有一定效果。今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上 有助于缓解部分房企资金紧张(zhāng)的局(jú)面。

责编：王璐璐

校对：高源‍‍‍‍