万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债

　　近日，万科发布2024年半(bàn)年(nián)报。受到(dào)地产行业(yè)深度调(diào)整的影响，今年上半年，万科营收利润指标出现一定程度下滑，但是(shì)在逆势中万科仍然全力行动，三大主业能力持续提升(shēng)，并始(shǐ)终处于行业第一梯队。财报数据显示(shì)，上半年万科回款率(lǜ)超100%，二季度经(jīng)营性活动现金流净额为42亿，较一季度明显改善。

　　万科在上半年还迈过(guò)了多笔债券的偿付关口，而且存量债务规模(mó)持续下降，年内(nèi)已无境外公开债。此外，万科正积极推进大宗交易的谈判和多赛道REITs的突(tū)破，目前万科商业(yè)REIT已完成(chéng)上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。

　　由此可见，尽管行业处于(yú)筑底阶段(duàn)，但凭借多(duō)年稳(wěn)健的(de)经营策略，万科仍(réng)具备较为坚(jiān)韧的抗风险(xiǎn)能力，坚守住财务安全底线。

　　坚决不(bù)躺(tǎng)平，三大主业稳居龙(lóng)头位置

　　万科管理层曾多次(cì)对外强调(diào)“不躺平”。为了全面化解风险、适应行业(yè)新发展模(mó)式，万科在上半年制定(dìng)并落地了“一揽子(zi)方案”。据(jù)了解，这项(xiàng)五年计划包括实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业(yè)服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等(děng)。

　　从(cóng)业务运营层(céng)面来(lái)看，上半(bàn)年(nián)，万科三大主业能力持续提升。综合住区(qū)业务销售(shòu)表现优于百(bǎi)强整体(tǐ)水平，报告期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售(shòu)金额在(zài)14个城(chéng)市位列第一。尽管楼市销量及价格均已(yǐ)今非昔比，但万科主动投资项目(mù)整体兑现度(dù)却(què)能达到87%，销售毛利率平均(jūn)达18%。

　　上半年，万科将“保交房”和“保兑付”的任务始终放在首位。据了解，上半年万科(kē)按期保(bǎo)质(zhì)完成169个项目、262个批次、7.4万套房交付，其中商品住宅6.2万套，78个项目实现“交(jiāo)付即(jí)办证”。

　　在(zài)业绩会上，万科董(dǒng)事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史(shǐ)峰值，但绝对量的规模仍然巨大。从短期看，经过3年(nián)调整，新房(fáng)的性价(jià)比在提升，政策对多(duō)样化住房(fáng)需求的支持力度也在持续增加，这些都在(zài)为市场需求的复苏积(jī)蓄能(néng)量(liàng)，为新发展阶段的(de)到来提供土壤。

　　除了开发业(yè)务(wù)外(wài)，万科的物业服务及租赁住宅业务(wù)也在持续巩固行业(yè)头部优势。上半年，万科物业服务(wù)业务实现营收176.3亿元，同(tóng)比增(zēng)长9.5%；万科租(zū)赁住宅业务(wù)则(zé)实现营(yíng)收17.3亿元，同比增(zēng)长5.3%，截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间。

　　万科(kē)总裁祝九胜在业绩会上表示，上(shàng)半(bàn)年万科长租公寓的经营性利润（NOI）和权(quán)益净利润均实现了(le)双位数增长。2023年，万(wàn)科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，今年尽管市(shì)场环(huán)境出现变化，泊寓出租(zū)率依旧保持了95%以上的水平，并完成了第一批资产的收益率爬坡。

　　财报数据显示，通过经(jīng)营层面的持续努力，上半年万科实现超100%回款(kuǎn)率，销售回款近1300亿元。此外(wài)，二季度万科经(jīng)营性现金流(liú)较一季(jì)度已明显改善，实现42亿正向现金流。

　　年内无境(jìng)外公开债，多(duō)业(yè)务REITs突(tū)破

　　全力行动(dòng)除了使得三大主业保持领(lǐng)先外，万科也迈过了多笔债(zhài)券的偿付关口，存量债务规模(mó)持续(xù)下降。上半年，万(wàn)科累(lèi)计偿债524亿，截至目前已完成73亿(yì)元的境内公开债和中期票据，以及折合人民(mín)币约104亿元的境外公开(kāi)债券的偿付，年内境外公开债(zhài)已全(quán)部偿还完毕，年(nián)内境内公开债仅余1笔中票(piào)20亿元。

　　融资方(fāng)面，目前万科主动转变融资模式，融资渠道(dào)保持畅通。上(shàng)半(bà万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债n)年，万科合计新获(huò)融资、再融资612亿元(yuán)，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均(jūn)债务期限5.31年，其(qí)中5月获得招商银行(xíng)牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单(dān)笔金额较大(dà)的一笔贷款。此外(wài)，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目(mù)“应(yīng)报尽报”。

　　在经营性不动产的(de)运营上，万科也不断实现多业(yè)态、多层次不动(dòng)产基金的突破(pò)，以探索经营性不(bù)动产“投-融-建-管(guǎn)-退”的商(shāng)业模式，逐步建立符合行(xíng)业未来发展模式的资产证券化通路。

　　据(jù)了解，4月印力REIT上市(shì)，发行规模32.6亿元(yuán)，同时万科保障(zhàng)性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报(bào)进程。今(jīn)年(nián)万科(kē)还成立了旗下首个商业Pre-REIT基(jī)金，同(tóng)时此前设立的(de)建万租(zū)赁Pre-REIT基金也实现了扩募。根据(jù)公开信息显示，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得国(guó)寿投资、中信证券、建信信托等机构(gòu)支持。

　　同时，在行业调整期，万科(kē)也在积极推(tu万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债ī)进资产盘活和大宗交(jiāo)易，以缓解现金流压力。2023年至今盘活和优化的(de)资源累(lèi)计实现(xiàn)销售(shòu)140亿元(yuán)，1-7月大(dà)宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元(yuán)。

　　万科首席运营(yíng)官(guān)刘肖在业绩会(huì)上表示，万科在大(dà)宗交(jiāo)易方面已(yǐ)逐步形成(chéng)两方面优势，一是大宗交易的主阵地或主战(zhàn)场基本初步形成，符合行业未来发展模式的退出渠道，二(èr)是逐渐归纳成四类投资者，建立全面和系统的链接和合(hé)作。据(jù)介绍，当前有19个大宗交易项目仍在(zài)谈(tán)判过程中。

　　9月2日(rì)，花旗银行发布报告维持万(wàn)科买入评级。花旗银(yín)行预计，万科下半年计划(huà)实现正现金流、处置(zhì)非核心资产以及发行不动产(chǎn)投资信托基金等因(yīn)素，将进一步促进公(gōng)司资本支(zhī)出(chū)的下(xià)降。

　　在(zài)过去30年中国(guó)房地产的发展中(zhōng)，万科穿越多个周期，并用稳健的(de)经营策(cè)略让自身始终(zhōng)保持在第一梯度(dù)。长远来看，随着(zhe)各项房地产政策(cè)陆续(xù)落地，市场逐步恢复(fù)，万(wàn)科有望在行业新阶(jiē)段重新回到健康可持(chí)续的发展轨道上。

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