“万科今天的股价表现是达不 到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的(de)批评(píng)鞭策，我们完全接(jiē)受(shòu)，也(yě)不会找任(rèn)何借口，目前正制定(dìng)管理(lǐ)团队增持股票计划方(fāng)案。”4月30日，万科董事会主席(xí)郁亮在万科(kē)2023年度股东大会(huì)上首次发言，对万(wàn)科(kē)股价波动(dòng)问题予以回应。

提振股价最关键还是把公司做好，作为应(yīng)对，郁亮分享了公司谋求(qiú)谋(móu)求长期健康发展(zhǎn)的“一(yī)揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的(de)”。万科(kē)明确，除(chú)住宅开发、物业服务、租赁公寓(yù)三大主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投 资，坚决大力度推(tuī)进商办等大宗资产交(jiāo)易，计划(huà)每年完成(chéng)200亿
元，同时未来(lái)五年付息负
债总规模要降一半以上。

万科转型“一二三”

在(zài)市场下行阶段(duàn)，万科(kē)亦面临压力。

2023年，万科虽然(rán)实现销售规模仍然保持在行业第二，但是受(shòu)结算规模和结算毛利率(lǜ)下(xià)降(jiàng)、减(jiǎn)值计提的影响下(xià)，万科利润承(chéng)压。2023年度，公司净利润同比下降46.4%，在今年一季 度小幅亏损3.6亿元。与此同时，资金存量、现金短债(zhài)比等指标(biāo)也出现下行，作为结果，2023年度万科股价跌去约四成。

“提振股价(jià)最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案(àn)”以实现“三个目的”，即(jí)“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：

• “降负债(zhài)”要未来两年削减付息债(zhài)务(wù)1000亿元以上，未来五(wǔ)年付息负债总规模要降一半(bàn)以上；

• “融资模式转型”，从统借统还、主体(tǐ)信用为主的模式(shì)，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；

• “聚(jù)焦主业”，腾出有限资源、做好 做(zuò)强综合住(zhù)区开发、物业(yè)服(fú)务、租赁公寓三大主业。

进一(yī)步看，郁亮将“一揽子方(fāng)案”拆成(chéng)“两个(gè)阶段(duàn)”，第一阶段是坚定瘦身，调整融(róng)资模式，降解风(fēng)险；第二阶(jiē)段，万科将聚焦主业，做精业务，成为(wèi)行业产品标杆、服务标杆。

其中在瘦身阶段，郁亮明确，除三项主(zhǔ)业外(wài)，将退出(chū)其
他业(yè)务，清理和转让非主业(yè)的财(cái)务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿(yì)元(yuán)。同时，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是为第二阶段(duàn)聚集资源、打基(jī)础。对于锚定(dìng)的三大优势业务，万科将集中(zhōng)资源和管理精力做好做强，保(bǎo)持(chí)持续领先。”郁亮总结道，“当前的压力是阶段性的，未来两年会初见(jiàn)成效，统(tǒng)筹好降负债和高质量发(fā)展，公司(sī)才 能可持续发展。万科管理(lǐ)团队对职业声 誉的珍惜和重视从未改变，将(jiāng)不断自省，加倍努力。”

大股东再发声支持(chí)

在股(gǔ)东大(dà)会上，万科大股东深铁集团再次重申了对万科(kē)的支持。

“作为万科公司的长期股东，深铁集团(tuán)的态度和立(lì)场一直没有变，会一如既往支(zhī)持万科的良性发展，不会因市场波动而动(dòng)摇(yáo)。”深铁集(jí)团董事长辛杰表示。他呼吁，在房地产新旧模式(shì)转换过程(chéng)中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。

就在股东(dōng)大
会召(zhào)开前，4月30日(rì)上午，万科(kē)旗下中金印力消 费REIT在深交所成功上市。辛杰介(jiè)绍，在(zài)中金(jīn)印力消(xiāo)费REIT的发(fā)行过程中(zhōng)，深铁集团对其认购占比29.7%，“REITs作为重要的战(zhàn)略性平(píng)台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”

辛杰(jié)表示，目前中金印(yìn)力
消费(fèi)REIT的 扩募方案正在筹划，有望注入(rù)新的(de)资产(chǎn)，深铁对该平台的发(fā)展(zhǎn)具有长(zhǎng)足信心(xīn)。他同(tóng)时表示，与万科的其他合作项目，都在以(yǐ)市场化、法(fǎ)治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。

对于(yú)万科的未来，辛杰表示，股价涨跌受多种因素影响，深铁集团秉(bǐng)持长(zhǎng)期主义，不会(huì)因市场波(bō)动而动摇。中国(guó)经济(jì)长(zhǎng)期向好，房地产行业仍(réng)有机(jī)会，老百姓需要好房子(zi)、需要万科这样的(de)专业化(huà)公司。

“深(shēn)铁会督促万科，积极把(bǎ)握行业变革趋势，以科技创新发展(zhǎn)新质生产力(lì)，建设好房子、提供好服务，做到产品过硬、品牌卓著，持续(xù)为股东、为社会创造(zào)价值，实现(xiàn)长期健康发展。” 辛杰总结道(dào)。

一揽(lǎn)子方案正在落实

加(jiā)强大宗(zōng)交易和(hé)股权(quán)交易工(gōng)作，回款300亿元以上；两年削减付息债务1000亿元，推动融资模式转型；做“好产(chǎn)品、好服务”；推进组织精简高效，压降管理费用
。

一季报(bào)显示，万科明确的2024年四大重点工(gōng)作正在一(yī)一落(luò)实。

今天（4月30日），万科旗下中金印力消费REIT在深圳证(zhèng)券交易所正式上(shàng)市。中(zhōng)金印(yìn)力消费REIT发行规模为32.6亿元(yuán)，所筹资金除用于归还(hái)22.3亿(yì)元的项(xiàng)目负债，进而(ér)降低负债水平外(wài)，还将有4亿至5亿元用
于(yú)未来的发展。其中深铁集(jí)团，通(tōng)过战略配售(shòu)认购基金募集份额总额的29.75%。 

开年首季，万科已实现大宗资产交易回(huí)款42亿元，其中上海七宝万(wàn)科广场实现50%股权(quán)交易(yì)，交易金(jīn)额23.84亿元。

一季度，公司境内新增融资的综合成本为3.33%，同时积极拥抱经(jīng)营(yíng)性物
业(yè)贷等融资工具，全面融入城市房(fáng)地产融资协调机制 ，推动融资模式转(zhuǎn)型；

2024年以来，公司南(nán)方区域、上海区域、北京区域(yù)、西北区域均已开展组织调整(zhěng)，对区域内城市公司(sī)进(jìn)行整合重(zhòng)组，相(xiāng)关调整有助于(yú)促进城市间的资源整合和人才(cái)的灵活调配，集中优(yōu)势管理资源(yuán)，提升(shēng)效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应融资(zī)进展称，得益于(yú)银行支持和自身努力(lì)，已逐渐好转并充满信心。

承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并(bìng)强调了针对上述挑战的(de)三项工作重点。一是不折不扣落(luò)实房地产融(róng)资协调机(jī)制（白(bái)名单），能报尽报，能上尽上(shàng)，目前集团已有59个项目申请纳入(rù)白名单；二是大力推进 经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存(cún)量问题，也可以阶(jiē)段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效 率，目前正在积极推进中。

责(zé)编：李丹

校对：王锦程

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