匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京(jīng)论坛

　　9月13日，由世界贸易网点联盟、中国产(chǎn)业发展促进会楼宇经济和总(zǒng)部(bù)经济分会、集群智库共同主(zhǔ)办的2024中国楼宇经济北京论坛在北京举办。来自(zì)全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名(míng)企业代表齐聚(jù)北京，聚(jù)焦“失衡与(yǔ)重(zhòng)构”主(zhǔ)题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经(jīng)济创新发展新模式。

　　中国(guó)产(chǎn)业发展促进会楼宇经济和总部经(jīng)济分(fēn)会执(zhí)行会长(zhǎng)，集群智库院长匡洪广发布2024中国城市高质量(liàng)发展白皮书并发表演讲。以下为演(yǎn)讲(jiǎng)实录：

　　非常感谢魏部(bù)长(zhǎng)、于会长、赵秘书长(zhǎng)、布鲁诺主(zhǔ)席(xí)，所有的嘉宾包括会员单位，对我们(men)论坛也好，对分会的成立也好，对我们莫大的支持。

　　按照原来的议程，本来我是跟大家解读一下(xià)白皮书，可能大家的袋子里都有，一共有400多页，其实都是各个城区包括企业在楼宇经济上做(zuò)的一些探索实践和创新。

　　所以(yǐ)今天不再(zài)讲白皮书了，我简单给大家(jiā)报告一下，昨天闭门会，开了第一届理事会(huì)，中国(guó)产业发展促进会楼(lóu)宇经济和总(zǒng)部经济分会，他的大概情(qíng)况，昨天在闭门会上筹备的中国城区高质量发展合作联盟，把这两个情况给大家报告一(yī)下。

　　我们作为经营型不动产行(xíng)业(yè)，或者作为政(zhèng)府端，大家都(dōu)感同身受，我们(men)到了一个拐点，有几个标志性的(de)特征，一个是从建(jiàn)设转运营，几十年(nián)大干快上，大拆大(dà)建的时代接近天花板了，增量在下降，存量的比重越占越大(dà)。

　　第二，从空间转向场景，不管(guǎn)是(shì)写字(zì)楼的空间还是商业的空间，我们的(de)空(kōng)间总量是过剩的，但是(shì)我们的场(chǎng)景是稀缺的，不知(zhī)道大家理解不(bù)理解，所(suǒ)谓(wèi)的场景就是能(néng)够(gòu)吸人、留住人，让他去了还想去，愿意待在这个(gè)地方，有黏性的空间。北京边上有一个阿那亚，就是(shì)一个度假小区，但是业主里90%多是北京(jīng)人，跑过去(qù)要驱车三个小时，这说明我们北京没有(yǒu)这样的空(kōng)间，我们现在高大(dà)上(shàng)的写(xiě)字楼数量不少，但(dàn)是反过(guò)来讲，以人(rén)为本的场景化的空间可能(néng)是少的。

　　从城(chéng)市端(duān)来讲，一个(gè)城市的竞争力(lì)或者魅力，从场景维度考虑有三个方面，一个是(shì)场景的引领(lǐng)性，别(bié)人没有你有，一(yī)个是场景的标志性，不(bù)能(néng)做网红，要做长(zhǎng)虹，场景的多元性(xìng)，有小场景大场景，有生活场景也有生态场(chǎng)景，这样的城市像成都、上海、杭州、深圳，我们的小(xiǎo)学、公共绿地，海边的红树林，海边的跑道，这样的(de)场景(jǐng)都非常吸引人，这些城(chéng)市(shì)为什么能异军突(tū)起，跟场景有关系。

　　从规模扩张转向能级(jí)提升，上海的匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺黄埔区、天(tiān)津的和平区、北京(jīng)的东城(chéng)区、重庆的(de)渝中区(qū)，中(zhōng)心城区(qū)往(wǎng)往是一个城市的发源地，还有广州的越秀区，但是建(jiàn)设(shè)的早，成熟的早，现在没有增量空间(jiān)了。

　　现在我们(men)还要发(fā)展，从(cóng)原来的规(guī)模扩张怎么转向能级提升(shēng)，同样的面积，但(dàn)是产出更高，产出的效益(yì)更高(gāo)。

　　从(cóng)投资驱动转(zhuǎn)向新质驱动，能够赶上(shàng)前一波发展红利的，现在城市的商务区已经建(jiàn)起来了，还有大量的功能区商务区面(miàn)临(lín)挑战，可能没有投资商来(lái)投了，我们是不是有新的赛道，新的模(mó)式，新质(zhì)驱动。

　　我深深感受到每一位(wèi)从业者、政(zhèng)府的领导、城区的管(guǎn)理者，都面临着同质化的大量供应造成的供(gōng)需失衡，所以今天会议的主题叫“失衡与重构”，如果空置20%是正常现象，如果空置30%、40%，一(yī)个是资源巨大浪费，另外投资商算不过(guò)账，必须要去化，否则(zé)活不下去。所以我觉得这个东(dōng)西单靠运营商解(jiě)决不(bù)了，单靠政府可能也解决不了，这还需要政府和企业联动。

　　站在今天的这(zhè)个节点，强也(yě)在发展的拐点，城(chéng)市也(yě)在转型的节点，过去(qù)的发展(zhǎn)模式解决不了今天的问题，过去的经验也解决不了今天的问题。

　　反过来(lái)看，未(wèi)来的发展模(mó)式在哪里？行业(yè)的(de)未来在哪里？如何构建新模式新(xīn)路径新秩(zhì)序，刚才魏部长给了(le)很多启发，我们一(yī)直在思考，但是这(zhè)个答案不可能是(shì)一个人想出来的，一定是需要汇集共识，大家有一个信心，大家对未来有一(yī)个期盼，所以我们的分会(huì)是顺应城市转型的(de)节点，顺应城市发展(zhǎn)的规(guī)律，应运(yùn)而生(shēng)，在(zài)这(zhè)个节点，可能是最(zuì)有挑战的(de)一个节点，但是是最应(yīng)该抱团的节点。

　　协会首先是全国(guó)性的(de)协(xié)会，填补了楼促会(huì)，我们(men)很多城市有，很多区也有，我记得北京朝阳区成立(lì)了一个楼促(cù)会，但是全(quán)国性的(de)没有，我们(men)积累的问题不是城市层面搞一些(xiē)楼宇标准、评价能解决，比(bǐ)如(rú)现在巨大的供需失(shī)衡，包括商办，不动产的延(yán)期，到期(qī)了怎么办，他要更新，一看(kàn)年限(xiàn)很(hěn)短了，包括(kuò)写字楼发REITs，现在开了(le)一个口子，综合体，商(shāng)业可以配一部分写字楼，但(dàn)是写字楼(lóu)单独发REITs还未开这个口子。包括功能的转换，原来按(àn)照(zhào)审批来定(dìng)性，批你是写字楼是写字楼，批你是商业(yè)是商业，批(pī)你是酒店是(shì)酒店，将(jiāng)来这个空间过(guò)剩了，可能按需来(lái)定，这个市场需(xū)要什么？如果需求酒店，我们在虹桥调研的时候说写字(zì)楼也过剩，但我们有会(huì)展中心，有枢纽，酒(jiǔ)店有需求(qiú)，我们有没有可能(néng)调整一部分空间来(lái)改造，还要考虑工程、投资这些可行性。

　　这是我们的一(yī)个任务和使命，深(shēn)耕运营赛道，推动产权(quán)融合助力城市转型。刚才举行了授牌仪式，我们刚刚启动，但是(shì)我们需要今(jīn)天在座的更多行业的中坚力量，更多优质的企业和运(yùn)营商加入进来，这个行业的未来一定要靠我们自己，我们后面(miàn)还有一句话“预期等待不如行动”，在这里我主要是做个广告(gào)，加入我们的组织，加入我(wǒ)们(men)协会(huì)。

　　第二个平台，什么叫楼宇经济(jì)？我觉得是政(zhèng)府端和运营商，包括在沈(shěn)河区、福田区，入驻的企业，有效的(de)联动机(jī)制(zhì)，我们企业(yè)也好，运营商也好，政府也(yě)好，是一个发展的共同体，一栋楼建下来上(shàng)百(bǎi)亿的投资，他投在(zài)这里，和(hé)福田区、沈(shěn)河区、越秀区绑在一起了，朝阳区好，这个(gè)楼就好(hǎo)，这个楼好可能为朝阳区赋能。

　　我们城(chéng)市的发展也面临着一个转型(xíng)的拐点和新的逻辑(jí)，所以我们搭建中(zhōng)国城区高质量发展合作联盟(méng)，这是(shì)22年在服贸会的楼宇经济论坛上成立的，首(shǒu)批(pī)有30个城区(qū)，我们搭建了城区首个全国(guó)性交流合作(zuò)平台，研究实(shí)践(jiàn)城区高质量发展的方法论，这也是我们(men)的使命。原来我们可能是松散(sàn)化(huà)的，不是很紧(jǐn)密的机制，以后我们(men)成(chéng)立城区高质量发展联盟以后，要把(bǎ)它常(cháng)态化专业化运营，搭建这个平台，相互赋能(néng)，相互合作(zuò)，跨市跨区域合(hé)作(zuò)。

　　一会儿要请深圳福田区作为联盟首任轮值(zhí)主席单位，真正把这个联盟运转起来，做起(qǐ)来，希望联盟的成员和(hé)全国其他城区之间(jiān)建立一个有(yǒu)效的沟通交流机(jī)制。

　　最(zuì)后(hòu)总结一下，面对挑战，其实曙光在(zài)前，总(zǒng)是有希(xī)望(wàng)的，与其等待不如行动，让(ràng)我们汇聚力量，抱团发展，创(chuàng)新求变，砥砺前行，让我们共创共建共享政企联动，开启城市发展2.0的新篇章。

　　新浪声(shēng)明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新(xīn匡洪广：楼宇行业空间过剩，但场景稀缺)浪网登载此文出于传递更多信息(xī)之目的，并不意味着赞同其观点或(huò)证实其描述。

责任编辑：王翔

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