30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房“以旧(jiù)换(huàn)新”有利于畅通换房链条(tiáo)，但(dàn)实施(shī)起(qǐ)来堵点不(bù)少。

房地产开发投资额同比下降9.5、新建商品房销售面积同比下降19.4%，今年(nián)一季度，房地产市(shì)场仍在等待企稳回升。

但如何(hé)通(tōng)向回温之路？各地政府想尽了招数(shù)。从放(fàng)松限(xiàn)购到降低房贷利率，从发放购房补贴(tiē)到推行“房票”，楼市调(diào)控(kòng)“工具箱”几乎已应出尽出。近期，为盘活二(èr)手房市场、畅通改善需(xū)求换房，一个新政策趋(qū)势正在蔓延——住房“以(yǐ)旧换新”。

据中指(zhǐ)研究院监测(cè)，目前已有超30 城表态支持“以(yǐ)旧换新”，方式则(zé)主要(yào)包括两种：一是(shì)房企联合经(jīng)纪机构对旧房(fáng)优先(xiān)推(tuī)售，二(èr)是开发商或国资平台收购旧房、售(shòu)房款用于购(gòu)买指定新房(fáng)项目。近段时间，明确(què)表态(tài)提到第二种方式(shì)，即(jí)“国资收购”的(de)城市有所增多。

“以旧换新(xīn)”有利于畅(chàng)通(tōng)换房链条，提高楼市(shì)活跃度，促进(jìn)置换需求释放。但在实际操作(zuò)过程中(zhōng)，需要(yào)面临(lín)的现实(shí)问题并不少，比如旧(jiù)房源需合理估价、如何在当下市场加(jiā)速卖(mài)房、国资收购需确保资金稳健、旧房(fáng)源后续如何利用等，相关政策仍需探索与完善(shàn)。

政策支持

“希望(wàng)昆明(míng)出台商品房以旧换新相关政策”。近日，有(yǒu)网友(yǒu)在人民网(wǎng)“地(dì)方领(lǐng)导留言板(bǎn)”发表建(jiàn)议。

对此(cǐ)，昆(kūn)明市住房和城乡(xiāng)建设局回复表示：目前昆明市未出台“住房(fáng)以旧换新”相关政(zhèng)策，但部分房企已经与(yǔ)经(jīng)纪机构合作，为购房人提供以(yǐ)旧换新的服务。下(xià)一步，市(shì)住房城乡建设局将结合省外先(xiān)进经验及案例，充分考虑本地实际情况，再行研究判断后续是否出台(tái)。

记者在(zài)该平台发现，不只是(shì)昆明(míng)，其他城市也有(yǒu)网友咨询住房“以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新”问题，包括长三角热(rè)点城市。而“以旧换(huàn)新”之(zhī)所以引起关注，是因已出台该政策的城市正越来越多(duō)，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目前已有超 30 城(chéng)表(biǎo)态支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表示(shì)，推行商品房“以旧换新”。鼓(gǔ)励中介机(jī)构、房企、国(guó)有平台(tái)公司(sī)开展“以旧换新”业务，通过集中帮卖和定向收购等方(fāng)式，帮助市民卖出二手(shǒu)房。4月(yuè)18日，长沙市表示，全市范围内“以旧换(huàn)新”购买新房(fáng)的，可按照(zhào)“认房不认贷(dài)”政策(cè)，享受首(shǒu)套房首付比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发(fā)文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖(mài)旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作(zuò)为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧(jiù)买新、以旧换(huàn)新”购买改善性新建商品住房(f30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点áng)；二是政(zhèng)府政策鼓励，群(qún)众(zhòng)通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新(xīn)”。

各地之所以热衷该政策，一是因当下二(èr)手房存量大(dà)、交易慢，二是因房(fáng)企去化承压(yā)。帮助二手房(fáng)业主卖掉旧房、置换(huàn)新房，一方面(miàn)可助力改善购房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示，自2023年以(yǐ)来，全国二手房挂牌量(liàng)持续走高。截(jié)至今年3月(yuè)30日，已经有重庆、成(chéng)都(dōu)、天津、青岛、南(nán)京、武汉、郑州等(děng)12个城市二手房挂牌(pái)量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成(chéng)都超过22万套。

二手房市场已成为(wèi)楼市不(bù)可忽视的主力，且(qiě)对当下调控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显(xiǎn)示，2024年3月份，全国22个城市中的 19个重点城市中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上(shàng)，这意味着大多数城(chéng)市二手(shǒu)房交易行情不错，表明各地二手房支持政策积极有(yǒu)效。

“近期(qī)，各地二手房交易比较活跃，二手房交易占(zhàn)总(zǒng)体住房交易的比重接近四(sì)成，11个省市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)量(liàng)超过新房。其中，90平米以下、总价300万(wàn)以下的(de)二手房占60%左右的份额(é)，可见刚(gāng)需潜力很大，换房的潜(qián)力也很大。”广东省(shěng)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示。

如果能(néng)盘活这庞大的二手(shǒu)房(fáng)市场，对(duì)楼市企稳(wěn)回升意(yì)义(yì)明显。住房“以旧换新(xīn)”的目的(de)，便(biàn)是盘活存量市场、畅通换(huàn)房链条，助力整个市场流动运转起来，激发楼市(shì)活力。

具体怎么做，目前(qián)各地(dì)有两种(zhǒng)方30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点式，一是“联合帮卖”，房(fáng)企联(lián)合经(jīng)纪机构对旧(jiù)房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流(liú)程购买新房。二(èr)是开(kāi)发(fā)商或国资平台收购旧房，售(shòu)房款用于购买指定新房项目，这是今年(nián)以(yǐ)来住房“以旧(jiù)换新”的主流。此外，还有地方对“以(yǐ)旧换(huàn)新”给予购房补贴。

痛点(diǎn)有待疏(shū)通

在庞(páng)大的“以旧换新”政策队(duì)伍中，郑州是较为特(tè)殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换新”有两种方式，除了(le)市(shì)场化(huà)帮卖，国资也要下场收房，而(ér)且规模比其他城市都大(dà)。郑(zhèng)州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二手住房，全(quán)年计划完(wán)成5000套。这一规模，比此前也有国资入局的太仓、无锡、启东市等都(dōu)可观。

4月20日，郑州市“以(yǐ)旧(jiù)换新”试点工作启动，官方数据显(xiǎn)示，当(dāng)天从(cóng)凌晨到(dào)下午(wǔ)3时(shí)，有3449人次登录“郑(zhèng)州市房产(chǎn)交(jiāo)易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城发集(jí)团收购并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向(xiàng)信息202条。

作为收购主体，城发集团当(dāng)日(rì)审核房源信息共83组，首日筛选(xuǎn)登记信息(xī)资料齐全、符合试点阶段收购标准，初(chū)步审(shěn)核通(tōng)过的房源信息共(gòng)64组(zǔ)，目前一组已进入现场踏勘环(huán)节，一组已(yǐ)进入评估环节。在新(xīn)房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共(gòng)提供现房房源7987套。

从政策发布到公布进展，郑(zhèng)州算(suàn)是较为迅速的一个，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓，首批放出(chū)100个名(míng)额，最终(zhōng)实际(jì)成(chéng)交(jiāo)仅6组；随着活(huó)动逐步推进，参与人(rén)数才逐渐增多，截至3月12日(rì)，活动报名累计超过800组，其中已成交(jiāo)93套(tào)，还有86套交过意(yì)向金(jīn)，正进行验房、评(píng)估等。

“尽管不少区域提出(chū)‘以旧换新’政策导向，但(dàn)仍处于探索阶段，当前(qián)整体效果尚不明显。”中指研究院表示。首先是卖旧房环节，当前不少(shǎo)城市的二手房挂牌量(liàng)处于高位，即便通(tōng)过中介优先推(tuī)介，但若想快速售(shòu)出二手房，还是需要在价格方(fāng)面给予一定让步(bù)。

“以旧换新(xīn)，最大痛点是卖掉旧房。”李(lǐ)宇嘉表示，目前，开发(fā)商(shāng)参与以旧换(huàn)新的(de)协议，锁(suǒ)定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周(zhōu)期往往在2个月左右。但二手房很(hěn)难在2个月内卖出。他认(rèn)为，政策关键是要激发二手房(fáng)业(yè)主的动(dòng)力，卖不掉二手(shǒu)房则“无责(zé)退订新房”，给(gěi)予业(yè)主足够的安(ān)全垫(diàn)。

其次，选(xuǎn)购新房环节也有不少问(wèn)题。“旧房收购模式一般要求(qiú)购房者在指(zhǐ)定的新房楼盘购买，这(zhè)意味着(zhe)选择性受到一定限制。”中(zhōng)指研(yán)究院(yuàn)称(chēng)。此外(wài)，当下居民就业(yè)、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期(qī)房(fáng)较(jiào)为(wèi)谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑(zhèng)州(zhōu)当地网友表(biǎo)示(shì)，自(zì)己(jǐ)很关注住房“以旧换新”政策，目(mù)前家里(lǐ)有两套旧房，都属于(yú)难出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政(zhèng)府能出面收购，会极大帮助家庭卖房(fáng)。但鉴(jiàn)于资金(jīn)问题、市场前景等问题，自己对买新房(fáng)还有顾虑，现在只想出售(shòu)手中多余(yú)的旧房。

另有无锡网友(yǒu)在(zài)领导留言板表示，近期无(wú)锡市(shì)30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点梁溪(xī)区(qū)出台房子“以旧(jiù)换新”政策，请问以(yǐ)后是否有计划推出全城置换政策。对此无(wú)锡市梁溪城投公司表示，目前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业(yè)务是梁溪城发集团下属置业公司实施(shī)的，全市包括江(jiāng)阴(yīn)宜兴推出置换政(zhèng)策，目前尚(shàng)没有实施计(jì)划。

李宇嘉建议称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新形势下，未来“以(yǐ)旧换(huàn)新”政策可能要常态化地推进。因此，开发商(shāng)和(hé)地方政府都要(yào)坚(jiān)持把“好房源(yuán)”拿出来，让循环更加顺畅。他表示，参与“以旧换新”的开发(fā)商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要(yào)拿(ná)出优质项目参(cān)与活动，且要有价格上的(de)优惠。

而(ér)对政府下(xià)场收房(fáng)，李宇(yǔ)嘉认为，这对(duì)国资(zī)机构的资(zī)金实力(lì)、信息掌握能力等都有要求，分散式购置的二手房住房如何筹建为保障性住房、后续如何做好运营管理，也存在挑战。政(zhèng)府需要做的，是制定优惠政(zhèng)策，激励和撮(cuō)合关联方(fāng)，把带押过户做好、交易(yì)流程简化、评估公(gōng)信力做强，着(zhe)眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年(nián)至今多城跟进“以(yǐ)旧(jiù)换新”政策，在一定程度(dù)上可帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房(fáng)成本，盘活存量(liàng)房，提高市场(chǎng)活跃度，进而促进房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)平稳健康发展(zhǎn)。但在当前整体市场承压(yā)的情况下，政(zhèng)策执(zhí)行效果不一，仍需调动(dòng)多(duō)方资源配合。

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