南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰期的时候，学区房出来(lái)一套卖一(yī)套。一些比较好的(de)学区，不乏客户看完房当场(chǎng)下定。”在南京(jīng)教育强区鼓楼区，数名资深中介没想(xiǎng)到，三年前还高不可攀的南京学区(qū)房，现在已经跌出了(le)“白(bái)菜价”。

较为典(diǎn)型的小区有清(qīng)河新寓一村，该小区对口金陵汇(huì)文小学和金陵汇文中学（简称“双(shuāng)汇(huì)文”）。“金陵汇文这几年对(duì)初三生抓(zhuā)得很(hěn)严，今年中(zhōng)考 的(de)成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中介李园对时代财经表(biǎo)示。

而(ér)高分喜报并未支撑(chēng)起双(shuāng)汇文学(xué)区房(fáng)的房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两室(shì)户型，成交总价为233万(wàn)元，成交单价3.7万元/平方 米；而2021年成(chéng)交的同户型，成交总(zǒng)价为570万元，单价
为9.2万元/平方米。以此来看，三年间(jiān)房价回(huí)调约六成。

李(lǐ)园对时代财经表示(shì)，前述(shù)房源之所以能以233万元的低价卖出，主要因为当时行情(qíng)较差，再加上这套(tào)房子在顶楼7楼。今(jīn)年 5月至7月，小区已经卖了一批低价房源，后续再难有如(rú)此低的(de)成交价。

李园表示，总的来说(shuō)，2021年，该(gāi)小区中间楼层房源(yuán)的成交价(jià)约为10万元(yuán)/平方米(mǐ)，40多平(píng)方米的房源的折合均价能
到12万元(yuán)/平(píng)方(fāng)米，而现在(zài)中间楼层(céng)房源的成交(jiāo)单价普遍为5.2万(wàn)元/平方米、5.3万元(yuán)/平方米左右，下调明显。

在链家官网上，清河新(xīn)寓一村于5月至7月成交(jiāo)了10套二手房，均未显示成交单价。该小区(qū)7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主
要由于少部(bù)分长期挂牌的高价房源(yuán)拉高(gāo)了均价。8月新近发布的数套60多平(píng)方米的两房户型，挂牌均价约(yuē)为5.38万元/平方米(mǐ)-5.8万元/平方米。

双汇文学区房(fáng)相对有(yǒu)含金量。近(jìn)日，一份南(nán)京学区房6-7月成交明细显示，一些南京二梯(tī)队中学的学区房，最低成交总价为(wèi)140万元左右，甚至低至百万元出头
。一些南京二梯队小学学区房，总价可低至百万元(yuán)以下(xià)。

南师附小为南(nán)京玄(xuán)武区一梯队小学(xué)。时代财经自中(zhōng)介张林处(chù)得知，对口南师附小(xiǎo)、梅园中学的大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房 源近期以(yǐ)120万元成(chéng)交(jiāo)。

张林感受到：“2019至2021年，是(shì)南京学区(qū)房行情高峰。2021年迄(qì)今，房价约降(jiàng)了一半左右。成 交量方面，我(wǒ)们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三年来买学区房，现在这部分买家基本没有(yǒu)了。”

“单量(liàng)少了，单价低了(le)，我们的(de)收入也(yě)少了。比方说(shuō)，行情好 的时候一年能赚个二三十万，现(xiàn)在(zài)一年(nián)可(kě)能赚个十万八万。”张林(lín)表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区第二(èr)梯队 的小学。时(shí)代财经自中介王(wáng)勉处得(dé)知，近期，对口该小学的龙吟广场(chǎng)一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区(qū)房，总价也仅需100多万元。王勉(miǎn)感受到，学区房价(jià)格较(jiào)高峰(fēng)期跌了一半，单量较2021年缩水一半。

南京学区房(fáng)降温，一(yī)方面
源于(yú)二手房整体行情(qíng)降温(wēn)，另一方面源(yuán)于学区房概念(niàn)的弱化。王勉认为：“现在学区房的概念已经(jīng)淡化掉了。对于一些顶尖(jiān)的小学而言，学区面临(lín)扩(kuò)容，周边一些较为普通的小区(qū)纳(nà)入同一学区。学区(qū)房(fáng)含金量大打折扣。而对于一(yī)些二三线的学区房，房价基本和(hé)非学区房差不多。”

学区
房价格回调，投资客退场，惠及更多刚需购房者(zhě)。“以前投(tóu)资客(kè)和家长相互(hù)抬价，没有钱就上(shàng)不了 好学校。”张林表示，现在投资客基本(běn)没有了。而且(qiě)南京房贷利率低，买房成本低。再加上房价下调，学区房的租售比已相当划算。不少学区房(fáng)业主将房源出租得到的回报(bào)已能覆盖房贷利息，同时能解决小(xiǎo)孩(hái)上学的问(wèn)题。

李园对时代财经举例道：“最近刚成交了(le)一个客户，花238万元卖了银(yín)城小学、汇文中学(xué)的双学区房，56平方米。他们之前从来没考虑过鼓楼买学区房，之前要四五百万，根(gēn)本买(mǎi)不(bù)起。降价后，确实(shí)有能力够(gòu)一够了。”

‌今年5月，南京发布购房(fáng)首(shǒu)付(fù)降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项(xiàng)楼市新政。‌有中介感觉到，政策的热度逐渐传导到
学区房(fáng)市场，8月份的成交量(liàng)开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学
区房的中介王勉，在(zài)忙(máng)碌对(duì)接客户之余，自己也考虑在附近(jìn)买套(tào)老破小作(zuò)为婚房(fáng)，最好带点学区属性。

（文中人名均为化名。）

“2021年高峰期的时候，学区
房出来(lái)一套卖一套。一些比较好的学区，不(bù)乏客户看完(wán)房当(dāng)场(chǎng)下定。”在南(nán)京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年前还高不可(kě)攀的南京学区(qū)房，现在(zài)已经跌出了“白菜(cài)价”。

较为典型的(de)小区有清河(hé)新寓一村，该小区对口金陵汇(huì)文小学(xué)和金陵(líng)汇文(wén)中学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得(dé)很严，今年中考的成绩很好。目前在南京(jīng)公办初中排名前列。”中介李园(yuán)对时代财经表示。

而高分喜报并未(wèi)支撑起双汇文学区
房的房(fáng)价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两(liǎng)室户 型，成交总价
为233万元，成交单价(jià)3.7万元/平方米；而2021年成交的(de)同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。

李园对时代财经表示，前述房源之所以能以233万元的低(dī)价卖出，主要因为当时(shí)行情较差，再加上(shàng)这套房 子在顶楼7楼。今(jīn)年5月至(zhì)7月，小区已经卖了一批低价(jià)房源，后续再难有如此低的成交价。

李园表示，总的来说，2021年，该小区中间楼(lóu)层房(fáng)源的成交价约为10万(wàn)元/平方米，40多平方米的房源的南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右折合均价能到12万(wàn)元(yuán)/平方米，而现在中间(jiān)楼层房源的成交单价普遍为(wèi)5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右，下调明显。

在链家官网上，清河新寓一村于5月至(zhì)7月成交了(le)10套二(èr)手(shǒu)房，均未显示成交单(dān)价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米(mǐ)，这主要由于少部分长期挂牌的高价房(fáng)源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平方米的两房(fáng)户型，挂牌均价约为(wèi)5.38万(wàn)元/平方米-5.8万元/平方米。

双汇文学区房相对有(yǒu)含金(jīn)量。近日，一份南京学区(qū)房6-7月成交明细显示，一些南京二梯队中学的学(xué)区房，最低成交总价为140万元左右，甚至低至百(bǎi)万元出头。一些南京(jīng)二梯队小学学区房，总价可低至百(bǎi)万元 以下。

南(nán)师附小为(wèi)南京玄武区一(yī)梯队小学。时代财经自中介
张林处得知，对口南师附小、梅园中学的大纱帽巷38号(hào)，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交。

张林感受到(dào)：“2019至2021年，是南京学区房行情
高峰(fēng)。2021年迄今，房(fáng)价约(yuē)降了一半(bàn)左右 。成交量方面，我们片(piàn)区约少了(le)两三(sān)成(chéng)。以前有买家会提前(qián)两三年来买(mǎi)学区房，现在这部分(fēn)买(mǎi)家基本没有了。”

“单量少了，单价低了，我们的收入也少(shǎo)了。比方说(shuō)，行情(qíng)好的(de)时候一年能赚个二三十万，现在一年可能赚个十万八万。”张林表示。

赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队的小学。时(shí)代财经自中介王勉处得(dé)知(zhī)，近期(qī)，对口该小学的(de)龙(lóng)吟广场一套48平方米的(de)公寓式住宅，以76万元成交。附(fù)近(jìn)的(de)普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元(yuán)。王勉感受到，学区房价(jià)格较高峰期跌了一半，单(dān)量较2021年缩水一半。

南京学区房降温，一方面源于二手房整体行情降温，另一方面源(yuán)于学区房概念的弱化。王勉认为(wèi)：“现在学区房的概念已经淡化掉(diào)了。对于一些顶尖的小学而言，学区面临扩(kuò)容，周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区(qū)房含金量大打折扣。而(ér)对
于一些(xiē)二三线的学区房，房价基本和非学区房差不多。”

学区房价格回(huí)调(diào)，投资客(kè)退场，惠及更多刚(gāng)需购房者。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱(qián)就(jiù)上不了好学(xué)校(xiào)。”张林表示，现在投资客基本没有(yǒu)了(le)。而且南京房贷利率低，买房(fáng)成本
低(dī)。再加上房价下调，学区房的租售比已相当划算。不少学区(qū)房(fáng)业主将房源出租得到的回报已能(néng)覆盖房贷利息，同时能解(jiě)决小孩上学的问题。

李园对时代
财经举例道：“最近刚成交了一个客户，花238万元卖了银(yín)城小学、汇(huì)文中学的(de)双学区房 ，56平方米。他们 之前从(cóng)来没考虑过鼓楼买学(xué)区房，之前(qián)要四五百万，根本买不起。降价后(hòu)，确实有能力够一够了。”

‌今年5月，南京发布购房首付(fù)降(jiàng)低、房贷利息下调、户口新政、以
旧换新等多项楼市(shì)新政。‌有(yǒu)中介感觉到(dào)，政(zhèng)策的热度逐渐传(chuán)导到学区房市场，南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右8月份的成交量开始回暖。带看了四年的(de)赤(chì)壁(bì)路小学学区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余，自己也考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。

（文中人名均为化名。）

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