“万科今天的股价表现(xiàn)是达不(bù)到股东要求的，距离我自(zì)己的要求也很远。股(gǔ)东对(duì)我们
的批评鞭策，我们完(wán)全(quán)接受，也不会找任(rèn)何(hé)借口，目前正(zhèng)制定管理团队增持股票计划方(fāng)案。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万(wàn)科2023年度股东(dōng)大会上首次发言，对万科股价波动问题予(yǔ)以回应。

提振股(gǔ)价最(zuì)关键还是把(bǎ)公司(sī)做好(hǎo)，作为应对，郁亮分享了公司谋求(qiú)谋求长期健康发(fā)展的
“一揽子方案”、“两个阶段(duàn)”以及“三个(gè)目的”。万(wàn)科(kē)明确，除住宅开发(fā)、物业服务、租赁公寓三大主业外
，将退出其他业(yè)务，清理(lǐ)和转让非主业的财务投资，坚决大力度推进商办(bàn)等大宗资产(chǎn)交易，计划每年完成200亿元，同(tóng)时未来五(wǔ)年付(fù)息负债总(zǒng)规(guī)模要降一半以上(shàng)。

万科转型“一二三”

在市场下行阶段，万科亦面临(lín)压力。

2023年(nián)，万科虽然(rán)实现销售规模(mó)仍然保持在(zài)行业第(dì)二，但(dàn)是受
结算规模(mó)和结算毛利率下降、减值计(jì)提的影响下，万科(kē)利润承压。2023年(nián)度，公司净利(lì)润(rùn)同比(bǐ)下降46.4%，在今年一季度(dù)小幅亏损3.6亿(yì)元。与此同时，资金存量、现金短债比等指标也出现下行，作(zuò)为(wèi)结果，2023年度万科股价跌去约四成(chéng)。

“提振股价最 关键还是把公(gōng)司做 好，降风险、改善基本(běn)面，谋求长
期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目(mù)的”，即“降负债”“融(róng)资模式转型”“聚焦(jiāo)主(zhǔ)业”：

• “降负债”要未来两年削(xuē)减付(fù)息债务(wù)1000亿元以上(shàng)，未来五年付息负 债总规(guī)模要降(jiàng)一半(bàn)以
  上；

• “融资模(mó)式转 型”，从统借统还、主体信用为主 的模式，逐步转(zhuǎn)向以项目、资产信用为主的融资模(mó)式(shì)；

• “聚焦主业”，腾出(chū)有限资源(yuán)、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三(sān)大主业。

进一步看，郁亮将“一揽子方(fāng)案”拆(chāi)成“两个阶段”，第一(yī)阶段是 坚定瘦(shòu)身，调整融(róng)资模(mó)式(shì)，降解风险；第二(èr)阶(jiē)段，万科将聚(jù)焦(jiāo)主业，做精业务，成(chéng)为行(xíng)业产品(pǐn)标杆、服务(wù)标杆。

其中在瘦身阶段(duàn)，郁亮明确，除三项(xiàng)主业外，将退出(chū)其他业务，清理和(hé)转让非主业的财务
投资
。坚决(jué)大力度推(tuī)进(jìn)商办(bàn)等大宗资(zī)产交易，计划每年完
成200亿元
。同时(shí)，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是(shì)为第二阶段聚集(jí)资(zī)源
、打基础。对(duì)于(yú)锚(máo)定的三(sān)大(dà)优势 业务(wù)，万科将集中资源和管理精力做好做(zuò)强(qiáng)，保持持续领先。”郁亮总结道，“当(dāng)前的(de)压(yā)力是阶段性的，未来两年会初见成
效，统(tǒng)筹好降负债(zhài)和高质量(liàng)发展，公司(sī)才能可持 续发展。万科管理团队对职
业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努(nǔ)力。”

大(dà)股东再发声支持

在股东大(dà)会上(shàng)，万科大股东深铁集团(tuán)再次(cì)重申了对万科的支持。

“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变(biàn)，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。”深铁(tiě)集团董(dǒng)事长辛杰表示。他(tā)呼(hū)吁，在房地产新旧模式转换过(guò)程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。

就在股东大(dà)会召开前(qián)，4月30日上(shàng)午，万科旗下中金印力(lì)消费(fèi)REIT在深(shēn)交所成(chéng)功上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的(de)发(fā)行过程中，深铁集团(tuán)对其认(rèn)购(gòu)占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平台，将为(wèi)万科(kē)带来(lái)新的流动性支持，也为大量商(shāng)业资产的盘活变(biàn)现提供了平(píng)台。”

辛杰表示(shì)，目(mù)前(qián)中金印力消(xiāo)费REIT的(de)扩募方案正在筹划(huà)，有望(wàng)注入(rù)新的资产(chǎn)，深铁对该平台的发展具有长足(zú)信(xìn)心。他同时表示，与万(wàn)科的其他合作(zuò)项
目，都在以市场化(huà)、法治化的方(fāng)式，积极谋划和推进之
中，一旦落地，万科将予(yǔ)以(yǐ)公告。

对于万科(kē)的未来，辛杰表示(shì)，股价涨跌受(shòu)多种因素影响，深铁集团秉(bǐng)持长期主义(yì)，不(bù)会因(yīn)市场波(bō)动而动(dòng)摇。中国经济长期向好，房(fáng)地产行业仍有机会，老百姓需要好房子、需要万科(kē)这样的专业化(huà)公司。

“深铁会督促万科，积极把握行业变革趋势，以(yǐ)科技创新发展新质生产力，建设(shè)好房子(zi)、提供好服务，做到产(chǎn)品过硬、品牌卓著，持续为股东(dōng)、为社会创造价值(zhí)，实现长期健康发展(zhǎn)。” 辛杰总结道。

一揽子方案正在落实

加强大宗交易(yì)和股权交易工作，回(huí)款300亿元(yuán)以上；两年削减付息债务1000亿元(yuán)，推动融资模 式转型；做“好产品、好服务(wù)”；推进组织精简高效，压降管(guǎn)理费用。

一季报显示，万科明(míng)确的2024年四(sì)大重点 工作正在(zài)一一落实。

今天（4月30日），万科旗下中金印力 消费 REIT在深(shēn)圳证券交易所正式上(shàng)市。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，所筹资金除用于归还22.3亿(yì)元的项(xiàng)目负债，进而降低负(fù)债水平外，还(hái)将有4亿(yì)至5亿元用于未来的发 展。其中深铁(tiě)集团，通过(guò)战略配售认购基(jī)金募集份额总(zǒng)额的29.75%。 

开(kāi)年首(shǒu)季，万科已实现(xiàn)大宗资产交易回款42亿(yì)元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易(yì)，交易金额23.84亿元(yuán)。

一季度，公司境(jìng)内新增融资的综合成本为3.33%，同时 积极(jí)拥抱经营性物业贷等融资工具，全(quán)面融入(rù)城市房地产融资协调(diào)机制，推动融(róng)资模式转型；

2024年以来，公司南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开展组织调整(zhěng)，对区域内城市公司进(jìn)行整合重(zhòng)组，相(xiāng)关调整有助于促进城市间的资 源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率。

在会上(shàng)，公司总裁祝九胜(shèng)回应融资进展(zhǎn)称，得益于银行支持和自(zì)身努力，已(yǐ)逐渐好转并充满信心。

承接3月业(yè)绩推介会的(de)表态，祝九胜再以(yǐ)“三重山”回应了如何(hé)应对(duì)阶段性流动(dòng)性(xìng)挑战的问题，并(bìng)强调了针(zhēn)对上述挑战(zhàn)的(de)三项工作重(zhòng)点。一是不折不扣落实房地产融(róng)资协调机制（白名(míng)单），能报尽报，能上尽上，目前集团(tuán)已有59个项目申请纳入(rù)白名单；二是大(dà)力推进(jìn)经营性物业贷，作为(wèi)“双利手”，既可以解决(jué)历史上的(de)存量问题，也(yě)可以(yǐ)阶段性地获取新(xīn)的流动(dòng)性；三是银团贷(dài)款，目前取得了众(zhòng)多银行(xíng)的支持，可以提升银(yín)企合作的效率，目前正在积极推进中。

责编：李丹

校对：王锦(jǐn)程

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