新发展模式助力房地产持续向好

　　来源：中国经营报

　　文邹琳华(huá)

　　房地产作为国民经济的支柱性产(chǎn)业，关系着(zhe)人民群众的(de)切身(shēn)利益和经济社(shè)会的发展大局。因此(cǐ)，促进房地产市(shì)场(chǎng)平稳健康(kāng)发展既是发展工(gōng)程，也是民生(shēng)工程。

　　党的二十届三中全(quán)会闭幕后，《中共中央关于进一步全面深化改革、推(tuī)进中国式现代化的(de)决(jué)定》（以下简称《决定》）正式发布，其在锚定2035年(nián)基(jī)本(běn)实现社会主义现代(dài)化目标的同时，也重点部署了未来五年的重大改革举措。

　　在健全保障和改善民(mín)生制度体系方面，《决定》提出，要(yào)加快建立租购并举的(de)住房制(zhì)度，加(jiā)快构建房地产发展新模式。加大保障性(xìng)住房建设和供给，满足工薪群体刚(gāng)性(xìng)住房需(xū)求(qiú)。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或(huò)调(diào)减住房限购(gòu)政(zhèng)策、取消普(pǔ)通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

　　近年来，经过市场(chǎng)深度调整，房地(dì)产领域改革也进入“深(shēn)水区”。在新质生产力推动下，未来一个(gè)时期房地产发展也面(miàn)临着新的发展格局的挑(tiāo)战。

　　关于房地产(chǎn)行业，《决定(dìng)》兼顾当前和长远，内容涉及住(zhù)房制度、市场(chǎng)供需、调控政策等各领域(yù)，将完善(shàn)住房供给体系，优化(huà)调控政策，构建(jiàn)与新发展模式相适应的金融政(zhèng)策、土地(dì)政策、税收政策等政策体系作为重要着力点。

　　结合(hé)《决定》，我们认为，未来中国房地产业的高质量发(fā)展有(yǒu)以下几个重要的发展趋势与方向(xiàng)：

　　第一，加快建立(lì)租购并举的住房(fáng)制度，构建(jiàn)房地产发(fā)展新模式(shì)。

　　在(zài)住房制度和发(fā)展模(mó)式方面，《决定》提出(chū)要加快建立租购并举的住(zhù)房制度，这使得加(jiā)快(kuài)构(gòu)建房地产发(fā)展新模式的思(sī)路更加清晰，我们预计该项制度将(jiāng)贯穿新(xīn)一(yī)轮房地产发展的整个周(zhōu)期。

　　之所以有这样的判断(duàn)，一方面在于该制度将进一(yī)步消(xiāo)除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，同时坚(jiān)持(chí)消化存(cún)量和优化增量相结合，也对盘活存(cún)量(liàng)商(shāng)品房和土(tǔ)地资源，建立与(yǔ)之相适应的融资、财税、土地、销售等基础(chǔ)性制度具有重要意义(yì)。

　　另一方面，《决(jué)定》强(qiáng)调“多样化(huà)”+“改善(shàn)性”住(zhù)房需求(qiú)，要求住房供给体系从(cóng)过去的单轨制向“市场+保障”加快转化。结合近期(qī)政府(fǔ)统筹研(yán)究消化(huà)存量房产和优化增量住(zhù)房的政策措(cuò)施，我们(men)认为，收购库(kù)存商品房用作保(bǎo)障房的做法，或(huò)将增加未来保障房供给，并在(zài)一定程(chéng)度上加快其筹建进(jìn)程。

　　第二，建设质优价稳(wěn)的好房子，满足人(rén)民对美好生活(huó)的向往。

　　从房地产政策制定的出(chū)发(fā)点看，未来(lái)发(fā)展模式将重点围绕(rào)满足广大居民的住房新诉求和新需要而展新发展模式助力房地产持续向好开。对(duì)于住房而言，除了(le)保(bǎo)交付，政策还要考量保(bǎo)质量保安全。只有这样，才(cái)能让人们住得更有品质，也才能打造绿(lǜ)色、低碳、智能(néng)、安全、适应(yīng)人(rén)民(mín)群众新期待(dài)的“好房子”，实现从“有房住”向“住得(dé)好”转变。

　　第三，改革商品房预(yù)售制度，完善房地产开(kāi)发融资方式。

　　对于房地产业融资(zī)和销售模式，加快预售制改革、拓展开发(fā)融资渠道已是大势所趋。随(suí)着市场供求形势的转变，期房(fáng)的销售占比(bǐ)大幅下降，现(xiàn)房将逐(zhú)步(bù)成为住房销售的主(zhǔ)体。住房(fáng)和城乡建设部也曾明确提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，目前全(quán)国范围内已有多地试点现房销售(shòu)，在笔者看来，通过现房销售促(cù)进“保交房”，有利于推进化解房(fáng)地产风(fēng)险。

　　需要注意(yì)的是，预售制(zhì)模式下，开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向(xiàng)现(xiàn)房销售为主后，企业开发贷使用时间会延长，规模也会扩大，未来在(zài)土地出让、规(guī)划报建、金融支持等方面政策(cè)需要同步(bù)优化。例如，可以支持设立(lì)房地产投资基金、支持房地(dì)产企业通过市场化渠道融(róng)资和新发展模式助力房地产持续向好发债、支持设立房地产信托(tuō)投资基金（REITs）、推(tuī)进第四代住房设计(jì)、逐步取消公摊(tān)面积计量等。

　　第(dì)四，进一步优化房地产调控政策，促进房地产交易的活跃。

　　对于房(fáng)地产调控政策，目前各地(dì)也结合自身房地(dì)产市场情况继(jì)续优化调整楼市政策。总体来(lái)看，这(zhè)些措(cuò)施包括放宽购(gòu)房资格、降低社(shè)保年(nián)限，进一步优化(huà)限制性政策(cè)、降低利率等。

　　当前二、三线城市相关地方限制性购房政策已经(jīng)基本取(qǔ)消，未(wèi)来一线及热门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放宽(kuān)直至(zhì)全面取消。

　　这(zhè)意味着改善性(xìng)需(xū)求和首次购房刚需的税费差距(jù)未来会逐渐缩小，这(zhè)有利于支持改善性住(zhù)宅(zhái)需求释放，提(tí)振购房者(zhě)信心，助力(lì)维护市场中长期稳定。

　　更为重要的是，在人口老龄化、城(chéng)镇人口增速减(jiǎn)缓的(de)大背景下，通过建立人、房、地、钱要素(sù)联动新机(jī)制，不(bù)仅可以保障中长(zhǎng)期房(fáng)地产市场的平稳，也能避免出现大规模过剩空置。

　　第五，房地产(chǎn)税费(fèi)改革持续推进，改革内容(róng)将更为全面。

　　《决定》提(tí)出要完善房地产税收制度。从中长期来看(kàn)，房地产税立法(fǎ)和改革(gé)将持续推进，其根本目的在(zài)于建立与房地(dì)产发展新模式相适应的税收制度。

　　众所周知(zhī)，房地产税收制度不是特(tè)指(zhǐ)房地产(chǎn)持有税制(zhì)度(dù)，还涉及多个房地产相(xiāng)关税种，其中包括土地增(zēng)值税、契税、房产税、城镇土(tǔ)地使用税、增值税(shuì)、企业所(suǒ)得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，未来房地产税收制度的(de)改革内容将更全(quán)面。

　　我(wǒ)们认为，以不断提升居民家庭住房水平为(wèi)目标，简化归并税种，减少重复(fù)征税，降低(dī)改善(shàn)性需求相关(guān)交易税费(fèi)，是未来的重要改革方向。

　　除以上方面外(wài)，进一步加快推进住房(fáng)保障体系建设，扩大保障房覆盖面，特别是(shì)要改善半城市化人口的住房条件，也对改善民(mín)生、提升城镇化质量、扩大内(nèi)需发(fā)挥了重(zhòng)要作用。

责任编辑：李桐

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